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借地権と底地権

借地権には、「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の二つがあります。

借地借家法に基づく借地権とは、他人の土地を借りて、その土地に自己の建物を建てられる権利で、「土地の賃借権」「地上権」が一般的な借地権と言われるものです。借りる人を「借地権者」と言い、借りる対価として毎月地代を支払います。

一方、「民法上の借地権」は、建物所有を目的としない土地の賃貸借です。月極駐車場や資材置き場などが該当します。

以下のコメントは、「借地借家法に基づく借地権」です。
借地権のメリットとしては、先ず、土地に対する固定資産税等がかからない事です。所有権を購入するより安くなります。借地権付き建物として借地権の権利を売却する事が出来る場合もありますが旧借地法の考えた方で地主と様々な問題が発生してしまう事がよくあります。

例えば増改築をする場合や名義変更する場合に地主は借地人から手数料を貰いたいのですが借地人は払いません。

売却や譲渡する場合には地主の承諾が必要になりますが、借地人は納得しません。

売却する際は、所有権に比べ資産価値は低くなります。

借地権者には何をするにしても承諾料が要求され、多くの方が悩みの中にいます。

旧借地権と新法借地権の違い

現在、借地権には2種類あり、旧借地権と新法の借地借家法（平成4年8月に制定）があります。

旧借地権は、弱者の借地権者側の立場を守る力が強く、地主との間にトラブルが多く発生します。　次第に借地権の取り引き自体が少なくなってきた経緯があります。その為、双方の便宜をはかる為に改正したのが新法となりますが、現在でも旧借地権においての契約が多く、旧法と新法が混在している状況になっています。

これは、当初の旧借地権で契約したものは、更新などでも新法に自動的に切り変わることがない為です。

旧借地権から新法に切り替えるには契約自体を新たに取り交わさなければならないため、旧借地権の契約状況によっては注意が必要です。今一度、契約書の確認などを行い旧法と新法のどちらの契約になっているのか確認をしてみる事も大事です。

新法には「一般定期借地権」や「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」などがあります。

借地権の種別

1） 旧法借地権（賃借権）

2） 借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となります。（借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められていません。）

3） 新借地借家法

4） 大きく区別すると「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。

5） 普通借地権は、旧法借地権のように法定更新が可能な契約です。堅固建物と非堅固建物の区別がなくなりました。

6） 定期借地権は、一般的に存続期間を50年と定め期間満了後は地主に土地を返還する必要があります。借地権の更新や建物買取請求権などは、認められていません。

近年、定借マンションとして銀座や渋谷などにタワーマンションの分譲が始まり、その価格帯の安さから紙面を賑わせたりもしましたが、それもこの定期借地権付マンションとなります。

また、平成17年には前払い地代方式が加わり、保証金や権利金と違い様々なメリットがあります。権利金は一括課税されますが、前払い地代方式は毎年均等に収益・損金計上ができます。但し中途解約などのように期間が残っている場合には、その未経過分は返金しなければなりません。期間の制限というデメリットはありますが、安く購入できるというメリットも備えているわけです。

一般定期借地権の賃貸借契約書は公正証書等で締結し、事業用定期借地権は公正証書で締結しなければなりません。

地上権（物権）

借地権の中でも地上権として登記を行っている非常に権利形態の強いものです。地主の承諾なく、第三者への売買などができます。正当事由がない限り更新拒絶はできず、地代の支払い以外はほぼ所有権に近い権利形態となります。

借地借家法の適用対象となるのは？

建物の所有を目的とする地上権や土地賃借権に借地借家法の適用を受ける事ができます。しかし、借地権の場合でも明らかに一時使用として借地権を設定した場合には一部の借地借家法の規定しか適用されません。また、無償で親族に土地を借り、その土地に土地所有者以外が建物を建てて住んでいたりした場合、使用貸借となり借地借家法は適用されません。

借地権の第三者への対抗要件

借地契約に関係のない第三者（例えば、地主さんが底地を売った場合の買主）に借地権の主張をする為には、本来であれば地上権や賃借権の登記が必要となります。

地上権の場合、地上権者は地主さんに対し地上権の登記請求権が認められています。土地所有者の協力が得られない場合、地上権設定登記請求の裁判を行い、判決を得られれば登記が可能となります。

賃借権の場合、「賃借権の登記を請求できる特約」などがない限り、賃借権には登記請求を認めておらず地主さんの協力を得られなければ登記ができません。殆どの方が賃借権の登記がなされていないのが現状です。

賃借権の登記がなくても、借地上に借地権者の名義で登記された建物が建っていれば第三者に対抗できるとされています。

また、不可抗力（火災・地震）によって建物が滅失してしまった場合は、建物の登記がされていても建物が滅失してしまった場合には、しかし、借地上の見やすい場所に「滅失した建物を特定できる事項」「滅失があった日」「新たに建物を築造する旨」を記載した看板等を設置すれば第三者に対抗できるとされています。しかし、この看板の効力は滅失のあった日から2年までとなっております