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任意売却とは？

任意売却とは、「住宅ローンを滞納した場合、銀行と話し合いをして解決する」ことです。任意売却では、通常の不動産売却と異なり、債権者（借入先の金融機関）が同意してくれないと売却を行うことができません。

なぜなら、「登記簿謄本」（不動産の所有者を証明する書類）に記載されている「抵当権」の情報を、抹消してもらう必要があるからです。

抵当権とは、不動産を競売で売却し売却代金から住宅ローンを回収する権利のことで、住宅ローンは大きな金額を低金利で貸し付けており、返済期間も長期的です。つまり、住宅ローンを貸す側は、住宅ローンが完済されるまで返済されないリスクを負い続けているのです。

そのため、金融機関は万が一、住宅ローンが返済されなかった場合に備えて「抵当権」をその不動産に設定します。 

抵当権の残った物件には次の買い手がつかないため、そのまま売却することができません。なぜなら、抵当権の残った物件を購入すると、前の所有者がローンを滞納した時点で、新しい所有者の意思に関係なく競売にかけられてしまうからです。

抵当権を外すためには、住宅ローンを全額返済する必要がありますが、マイホームを売ったとしても全額返済できないことがほとんどなのです。

家を売却しても家のローンが払えなかった場合にはどうするか。

①  先ず、家を売却して別途資金を用意することです。

通常の不動産売却は、残っている住宅ローンを全額返済して売却します。返済資金が手元にない時は、ローン残額より高い金額で売却し、そのなかから返済することが多いです。

しかし、住宅ローンの残額より低い金額でしか売却できない場合、売却代金との差額を現金で準備して返済することになります。

②  次に任意売却をすることです。

月々の返済が困難な状況下で、別途現金を準備することは現実的ではなく、実際には任意売却を行い解決するケースがほとんどです。任意売却を行うと残債務（住宅ローンの残額）が少なくなります。金融機関としても、ローン滞納が続いて返済の見込みが少なくなるよりも、任意売却を認めた方が残債務を回収しやすくなります。

任意売却は、住宅ローンをすべて返済できなくとも抵当権を外すことができる方法です。

任意売却以外の方法はあるか。

任意売却の概要をお伝えしましたが、すべての人が行えるわけではありません。

任意売却ができないとなると、後は競売を待つのみとなります。

競売になると、裁判所から調査命令を受けた執行官と不動産鑑定士（その不動産を評価する人）が来られ、物件の調査を行います。

その後、物件の情報を公開し買い手が見つかるのを待つのですが、通常の不動産購入のように入居前に内覧を行うことはできません。

まだ所有者が住み続けている、裁判所が手続きを進めている、という点で、瑕疵担保責任（その不動産に問題があった場合、売る側が責任を負うこと）を問えない等、買い手側の保証が不十分なことが多いのです。

そのため、競売物件の販売額は一般の不動産売却と比べかなり値が落ちてしまいます。

おおよそ、市場価格の50〜60%は下がるといわれています。売却価格が下がってしまうと、家を手放しても残債務が多く残り、長期的にローン返済を行うことになります。

もう返済できない、では、夜逃げしたらどうなるか。

住宅ローンの返済が苦しい、競売を行なっても債務が残り、手元に何も残らなくなった。毎日住宅ローンや借金に悩まれていては、そんな気持ちになるのも無理はありません。

しかし、安易に逃げ出してしまうと、その後の人生に大きな影響を与えます。

例えば、夜逃げ中は住民票の移動が難しいため身分証明などの提示ができなくなります。新しい住居や携帯電話を契約することができず、病院等の公共サービスも受けづらくなってしまいます。また、新たな就職先を見つけても、身分証明書を提示できないために、再就職ができない場合が多いです。

夜逃げをしても借金がなくなるわけではないため、根本的な解決にならないのです。

そのため、弁護士等の専門家へすぐに相談し、自己破産等の手続きを行う方がメリットが大きいといえます。

任意売却を行える期間内では、自己破産も回避できるケースがあります。

ぜひ一度、専門家へご相談するのが良いと思います。

今すぐ任意売却をやった方がいい人とは

まだ自分は大丈夫、返済できる、と思っていても、長い人生のなかではいつ何が起こるか分かりません。単に住宅ローンが払えない場合だけではなく、離婚した、マンションの管理費が払えなくなった等、様々な事情で任意売却を行う方々がいらっしゃいます。

また、住宅ローンの滞納だけではなく、消費者金融やカードローンの返済を滞納した場合でも競売を申し立てられる可能性があります。

以下に当てはまる方は一度、任意売却も考えてみてはいかがでしょうか。

1）住宅ローンが返済できない。

2）役所から差し押さえられた。

3）マンションの管理費が払えない。

4）競売を申し立てられた。

5）借金の返済・督促が届いている。

6）離婚した、又は、離婚する予定。

上記の中でも特に、住宅ローンの滞納が3カ月を過ぎている方、競売を申し立てられた方はお急ぎください。お早めにご相談いただければリースバックで住み続けることが可能になるケースがあります。

また、競売を申し立てられるのは、住宅ローンを滞納した場合だけではありません。

消費者金融やカードローンなどの返済を滞納した場合や、マンションの管理費を滞納した場合も、住宅ローンを滞納した場合と同様に競売を申し立てられる可能性があります。