不動産の駆け込み寺　結不動産情報ネットワーク

不動産競売のメリットとデメリット

メリット(1)　競売市場修正によって評価額が減額されている

競売で不動産の所有権を手に入れる際、まず注意しなくてはいけないのは、物件の引き渡しを受ける権利や、隠れた不具合を保証してもらえる権利など、通常の不動産売買で買主に認められている権利が成立しません。

つまり通常の不動産売買のように手厚く法律で守られていないのです。

これは以下で詳しく解説するように大きなデメリットでしょう。しかし、このデメリットがあるため競売物件は個別の条件によって物件価格を評価した後、「競売市場修正」として３割ほど減額している場合が多くなっています。

よく「競売物件は市場価格より３割ほど安い」と言われるのはこのためです。

メリット(2)　特殊な物件をさがしやすい

例えば極端に狭い土地とか三角形などの変形地は需要が少ないため、売り出されることが希で、市場に出回る物件情報としてUPされることが少なくなっています。

その点、裁判所の不動産競売では場所や価格、土地建物の大小に関係なく手続きが行われるので、極端に狭い土地でも変形地でも、一律に情報が提供されています。

公道に接面していない土地やその上に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地など、通常の不動産取引では流通していないような物件も、競売の対象となっています。

だからこうした特殊な物件を手に入れたい人は競売物件をウオッチングするとよいでしょう。

離島や山間部など取引が極端に少ない地域の物件も同様です。

デメリット(1)　引き渡し義務がない

競売で不動産を手に入れる際の最大のデメリットは、売主がいないという点です。

そのため通常の不動産売買では買主に認められている権利が成立しないのです。

例えば通常の不動産売買では、売主（あるいは仲介、代理を行う不動産会社）には所有権の移転だけでなく、その不動産を買主に引き渡す義務があります。

この引き渡し義務は多岐にわたります。居住用の物件なら賃借人などの居住者がいれば、立ち退いてもらった上で引き渡すのが売主の義務になります。

さらに鍵の引き渡しやガスレンジや照明器具、エアコンなどの付帯設備の点検と使用説明もしなければならなりません。

また隣家の立ち会いの下で敷地の境界を確定し買主にきちんと説明する義務もあります。権利関係でいえば、それまで設定されていた抵当権や、賃借権があれば引き渡しまでに抹消しておくことも売主の義務であります。

こうした一般の不動産売買と違っています。不動産競売の手続きでは、裁判所が所有権の移転までは行いますが、引き渡し義務までは責任は負いません。

つまり裁判所の競売手続きで手に入れられるのは、その物件の所有権までなのです。もしその物件に既に住んでいる人がいたような場合は、競売とは別の手続きによって明け渡しを求めなければならない場合があります。

最悪、その物件に住めないことも想定しておく必要があるのです。

空室の場合でも、通常の売買のように不動産会社が鍵を渡してくれることはないので、ほとんどの場合、あなたが自分で専門の開錠業者に頼んで鍵を開ける必要があります。

さらに鍵をあけた後も、前所有者や第三者が持ち物を残したまま（残置物）にしてある場合があるので注意が必要になります。

残置物の所有権は移転しないので勝手に処分する事ができません。

デメリット(2)　瑕疵担保責任がない

通常の不動産売買では一定の条件の下で売主には瑕疵担保責任が義務付けられています。

ところが不動産競売の手続きでは、そもそも売主にあたる人が存在しないので、だれも瑕疵担保責任を負わないのです。

瑕疵担保責任とは不動産の売買契約をした時点では分からなかった隠れた不具合、例えば買ってから大雨が降って雨漏りすることが分かったなど欠陥が判明したような場合、売主に損害賠償する責任があるというものです。（中古か新築かで期間などに違いがあり、中古住宅の場合売主が不動産会社でなければ「瑕疵担保責任を負わない」とする特約が有効になります。）

競売で所有権を手に入れた後で、建物に重大な欠陥があった場合は勿論、水回りや電気機器などに不具合がある場合も全て買った人が自己費用で修繕するしかないのです。

一般の不動産売買では水回りや電気機器などの付帯設備の告知義務があります。

競売物件は原則として入札前に立ち入ることができないので、建物や付属機器の状態は競売物件を評価する過程を記した評価書の記述から類推するしかないのです。

ただし評価書など競売物件について書かれた資料の内容と事実が大きく食い違う時は、売却許可決定の取り消しを求めることもできます

デメリット(3)　事実上、住宅ローンが利用できない

法律的にいえば不動産競売への参加資格などはとくにありません。

だが事実上住宅ローンが利用できないので現金で一括支払いができるか、金融機関から住宅ローン以外で資金の融資を引き出せる人でないと入札参加はむずかしいでしょう。これも大きなデメリットといえましょう。

最近では一部の銀行で裁判所の競売物件を対象にした住宅ローンの融資が始まりましたが、実際にどれくらい融資が行われているのか、また融資を受けられる条件は通常の住宅ローンと違うのかなどはまだはっきりしません。