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競売物件とは

債務を返済することのできなくなった人が所有する不動産を、裁判所が差し押さえて一番高く買ってくれる人に売却し、その代金を債務の返済に当てることをいいます。

競売物件は、一般の市場価格より2～3割程度安くなるため、不動産会社だけでなく 個人でも参加できます。競売物件と言っても、物件そのものは何ら特殊なものではなく、競売に参加する手続きも、少し勉強をすればそれほど難しくはありません。

しかし、通常のマイホーム購入に比べれば注意すべき点やリスクが多くなります。

競売物件とは？どのような物件が競売になるのだろうか？

競売物件として売却される不動産は、マンション、一戸建て、土地など居住用目的のものに限らず、事務所や店舗、ビルなどその種類はさまざまです。

このうち住宅については、所有者が住宅ローンを支払えなくなったために、

債権者から競売の申し立てを受けたものが大半です。

住宅ローンを支払えなくなったときは「任意売却」によって家を処分する方法もあるのですが、所有者がそれを選択しなかった場合、あるいは任意売却をしようとして不調に終わった場合に競売へ移行するのです。

債権者からの申し立てに基づいて裁判所が競売の公告をし、あらかじめ定めた一定の期間に入札が行われます。そこで最高価格を付けた入札者が購入の権利を得ることになり、これを「落札」といいます。

つまり競売物件とは売却方法の違いによる分類であり、物件そのものは基本的に一般の中古住宅と変わらないと言えるでしょう。

競売物件を購入するときに気をつけたいポイント

一般の中古住宅と変わらないとは言っても、競売物件を購入しようとするときに注意しなければならないポイントがいくつかあります。

まず、原則として事前に物件の内部を確認することができません。

裁判所の執行官らの調査に基づく「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のいわゆる3点セットが用意され、そこに添付された室内などの写真を見ることはできますが、自分自身で部屋を見て確認することはできません。

また、一般の中古住宅を購入するときのように宅地建物取引主任者が

重要事項説明をしたり、調査内容に不備があったときに不動産業者が責任をとってくれたりするわけでもないのです。

物件に何らかの問題があったり近隣とトラブルがあったりしても、基本的には落札者が自ら解決しなければなりません。

そのリスクがあるために、一般的な相場よりも3割～5割程度安くなるのです。

さらに落札した後も、それまでの居住者がすんなり立ち退いてくれなければ、

裁判所に対して強制執行の手続きをしなければならないなどといった面倒が

生じることもあります。

また、人気の高いエリアの競売物件では落札価格が高くなりがちで、通常の中古物件と比べてそれほど安くならないケースも多いようです。

競売物件の購入に住宅ローンは使える？

マンションや一戸建て住宅の場合には、一部の金融機関で競売物件の購入に

充てることのできる住宅ローンを取り扱っています。

ただし、入札の際には裁判所が定めた「売却基準価額」の2割以上を保証金として振り込まなければならないため、この分は現金で用意することが必要です。

また、落札をした後で住宅ローンを借りられなかったということになれば、

この保証金を没収されることになりかねません。

競売物件の購入にあたって住宅ローンを借りるのであれば、あらかじめ入札前に金融機関との間でしっかりと話をしておくことが大切です。

競売物件が土地の場合には、落札した物件が転売される可能性があるだけでなく、土地だけでは担保として弱くなるため、融資には消極的な金融機関が大半です。