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心理的瑕疵のある賃貸物件~後編:告知義務の実態と、ワケあり物件の見分け方~
前回は、事故物件・瑕疵物件の実態についてお話しました。
前回のブログ心理的瑕疵のある賃貸物件~前編:ワケあり物件のホントのところ~
今回はその続きで、
・告知義務の範囲
・瑕疵物件に入居しないために気を付けること
を中心にお話したいと思います。
前回のブログでも少しお伝えしましたが、事故物件と呼ばれるものの代表格に「自殺」「他殺」「孤独死」などが挙げられます。もちろん、事件性の度合いによってもまちまちなのですが、一般的に、他殺>自殺>孤独死という順で、告知義務に値する深刻度が変わってきます。つまり、これらの死因によるものであれば、告知義務が発生するとみるのが一般的解釈です。
しかし、中でも「孤独死」は事故扱いにするかどうかの基準が一段と曖昧です(高齢者が一人で自然死後、帰宅した家族によってすぐに発見された場合などは孤独死ではなく自然死扱いの場合が多い)。
事故物件扱いにするかどうかは各不動産会社によって解釈が様々で、法律で厳密に決められた基準というものがありません。言えるとすれば、「一般の感覚の人間がその事件・事故の話を聞いて嫌な不快感を覚え、その話を聞いて物件の契約をするかどうかの決め手になるような大きな要素であれば、事故物件といえる」ということです。
この事故物件(正式には心理的瑕疵(心理的な瑕疵(=欠陥)のある)物件)には、入居しようとする人に事前にその事実を伝えなければならない「告知義務」というのが義務付けられており、主にその義務を負っているのは物件を扱っている仲介不動産会社です。
しかしここで落とし穴になってしまうのが、「告知義務の期間」です。
規定を持たない「告知期間」
告知義務はあるものの、その期間についてもやはり明確に法律に定められているわけではありません。
この事故・事件が起こった日からいつまでの期間を「告知義務」と規定するのかは、家主の意向・管理会社や仲介会社の裁量に任されているケースが多いのは紛れもない事実です。例えば、事件・事故後に一度別の誰かが入居したという事実を何回か繰り返したのち、その事件は「過去」のものとして告知をしないケースを取っていることもあり得るかもしれません。
また、同じように事件や事故が起こった物件だとしても、その物件の持つ特徴で告知義務の期間の長さが変わってくることもあります。
例えば、主に単身者向けのアパートやマンションの室内で起こった自殺事件であれば、さほど月日も経たずして告知されなくなるかもしれません。
しかし一方で、地域に長く住まわれている方々が多く、ご近所付き合いが頻繁な住宅街で起こった自殺事件については、その事件について告知されるであろう期間が長くなることが予想されます。
同じ自殺事件なのに、なぜこのような違いが起こるのか?
そのカラクリはこうです。
前者の単身向けアパートで起こった事件であれば、元々あまりご近所付き合いが少ないため噂も立ちにくく、短期間で人が入れ替わり続けていくうちに、同時にその事件があったことも短期間で風化していってしまいます。
それに対して後者の場合は、
ご近所さん同士のお付き合いがあること + その地域を離れる人が少ないこと = その事件を記憶している人数が多い(噂が消えにくい)
という図式が成り立ちます。そのため、数年経ってその事件のことを知らない新しい人が越して来たとしても、いずれ地域の誰かから噂を耳にするであろうことは予想でき、きちんと契約前にその事件についての告知義務がなされていなければ、後々に大きなトラブルに発展することは目に見えています。
もちろん、これは田舎なのか大都市なのかによっても期間設定の基準が変わってきます。つまり、その都度物件の状況を見ながら告知する期間を模索しているというのが不動産業界の現状です。
事故・事件発生から一定の期間が経過して告知しないこととする場合においては、一般人の感覚で「入居することに抵抗がない状態かどうか」という点が判断材料になるため、
①事件・事故の内容
②経過した年数
③事件後に入居した人の数
④単身向け住宅か、ファミリー向け住宅か
⑤都市部か田舎の地方か
などを総合的に考量して決定していきます。
事件や事故だけが「心理的瑕疵」ではない ちなみに、事故物件やワケあり物件と表現されることの多い「心理的瑕疵」ですが、実際は「嫌悪施設(遺体安置所や養豚場など、イメージや物理的な匂い等で一般的に嫌がられる傾向のある施設のこと)が周辺にある」ことや、「指定暴力団等の事務所が近い」といったケースも含まれています。
しかし、これら「問題」と言われるものは全て、人によっては「とても気にする人」もいれば、「全く気にならない人」まで感覚は多種多様です。そのため、心理的瑕疵物件は借主側の考え方や受け止め方によって捉え方が180度異なることもあり、一概に「瑕疵だ!」と断定することが難しいものになります。
また、物件を探している人の中には一定数、
「ワケあり物件だけど、とくに変わった様子はないから住みたい」
「同じ地域の別の物件に比べて賃料が安いから、むしろ助かる!」
と、自ら進んで事故物件を探し、住み続ける人もいます。
事実、過去に一度起こってしまった事件や事故を完全になかったことにすることはできませんが、賃貸物件として可能性がゼロになったわけでは決してありません。
家主様の目線で考えるのであれば、これからその物件をどのように収益物件に変えていくかという視点に発想を利かせられる不動産業者に一度相談してみるのもアリだと思います。
心理的瑕疵物件を見破るコツここからは、「絶対に心理的瑕疵物件(事故物件)に当たりたくない!」という方のために、不動産業者視点の見分け方をお伝えします。
①新築物件を選ぶ
当たり前といえば当たり前の選択なのですが、これが最も安心できる事故物件の避け方です。できれば、新築以降にオーナー(物件所有者)が変わっておらず、管理会社もずっと同じである物件を選ぶことがポイントです。まずは、あなたが気になっている物件がその条件に当てはまる物件なのかどうかを仲介会社に確認して、さらに過去に事故物件相当のことが起きたかどうかを、ストレートに、自発的に質問することが大事です。(家主にとってもデリケートな問題なので、質問する際は横柄な態度ではなく、できるだけ穏便さを意識してください。)
②物件概要だけでなく、備考欄までしっかりと読む
物件を探す時、紙面やウェブサイト上で物件概要を確認できることがほとんどだと思います。しかし、物件概要に「事故物件」と記載されていることはあまりないので、心得ておきましょう。
比較的最近起こった事故物件の場合は、備考欄に「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」というワードが載っているケースがほとんどです。おそらく、具体的な理由までは記載されずに、詳細は直接お問合せください・・・という流れのものがほとんどですが、心理的瑕疵の有無を少し目立ちにくいところであっても最初から明示しているケースもあるので、気になっている物件の概要、特に下方の備考欄にまでしっかりと目を通しておくようにしましょう。
③周囲の家賃相場より格段に安価の場合
例えば、1Kのお部屋の家賃相場がおよそ6万円の地域に、同じ間取り条件で家賃が3万円、という相場の半額を切っている物件あったとします。このように家賃が通常の相場よりも極端にかけ離れている物件の場合、家賃を下げてでも人を入居させたい理由や、過去に「何か」があった事故物件の可能性があります。
しかし、元々の築年数が古かったり、交通の利便性が悪かったりなど、何かまったく別の理由で家賃が下げられていることもあるため、「低家賃=事故物件」とは必ずしも言い切れません。
また、10年~15年前くらいまでは、事故があった物件は家賃相場の半額以下に抑えて、ようやく次の入居者が決まるイメージでした。しかし今は事故物件の認知度やメリットが知れ渡ってきていることもあり、およそ3割程度の家賃値引きでも契約が決まる印象があります。今日話題になっている「ご高齢者の単身世帯」の増加から孤独死も決して珍しいことではなく、特段忌み嫌うことではない、という認識が強まってきていることも理由の背景にあるかもしれません。
④インターネット検索で調べる
インターネットによる情報収集が当たり前の現代、事故物件のこともインターネット上で調べる方法があります。事故物件情報を専門に取り扱っているウェブサイト利用が一番情報量としては豊富だと思いますが、物件記載がない場合は単純に更新が追い付いていないだけとも考えられるので、一番手っ取り早い方法として、「物件名+事故」というキーワードでインターネット検索を掛けることがオススメです。
全ての物件がそうとは言えませんが、目立った事件性のある物件であれば、一般の投稿者からの情報によって過去の事件の内容や事件のあった部屋番号まで特定されていることや、その事件の背景(元々どのようなトラブルがあり、その日一体何があったのか)までを細かく記録しているデータを見つけることもできるかもしれません。
しかし、この手の探し方には大きな注意が必要です。
まず、事件後に物件名自体が変更されていることがあります。その際は検索に引っかからないこともあり得ます。
次に、インターネット上に上げられている事故物件情報の中には、当たり前のようにウソの内容が堂々と掲載されていることもあります。全く無実の物件であっても、誰かが悪意を持って物件の評価を下げるためのウソの情報を書き込んだり、意図的ではないにしても間違った物件名で書き込まれたりしていることもあるため、確実に掲載されている情報を見極めることが必要になります。
そしてさらに。
物件を特定、もしくは特定できるだけの情報を含んだ嘘の書き込みや過大表現した投稿は、その行為そのものが法に触れ、告発される可能性を十分に秘めているという点を理解しなければなりません。それは元々の投稿された記事にコメントを残す形だったとしても、公の場で発信行為をしている事実に変わりはありません。確信の持てない事実や、第三者から人伝いで聞いた情報の公開はよく判断して行ってください。
その他、古い物件なのに内部だけがリフォームされて真新しい(事件痕を隠すためや、物件を明るいイメージに塗り替えるため一部だけを取り換える)など、プロの目から見た判断材料は多岐に渡りますが、このあたりは恐らくその類の専門書を読む方がいいでしょう。
家主目線でも、業者目線でも、そして多くの借主目線でも、できれば増えてほしくない事故物件。しかしこの世の中に建物や土地があり、そこで人が生活している以上、それが消滅することは絶対にあり得ないことです。
たくさんの情報が飛び交う時代です。
心理的瑕疵物件と向き合うのに大事なのは、まずは自分でできる範囲のことを調べる力と、調べたことを見極める判断力。そして、物件の詳細を知っている業者や家主にきちんと過去を伺う勇気を持ち合わせることが最も大事です。
中には、噂が勝手に大きくなってしまったものもあります。
実は怖い感じの事件ではなく、少し寂しい程度の小さな事故だった、というものもあります。
さらには、心理的瑕疵であっても霊的なものではなく、近くにゴミ収集所があるだけ、というパターンもあります。
コロナと掛け合わせるわけではありませんが、心理的瑕疵物件も、
「正しくおそれる」ことで、うまく世の中と共存していける物件になることを知っておいて頂けたらと思います。
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心理的瑕疵,売れない物件,お困り物件
Fri, 18 Sep 2020 14:02:00 +0900
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心理的瑕疵のある賃貸物件~前編:ワケあり物件のホントのところ~
2週連続で沖縄を襲った台風9号・10号。猛烈な雨風が丸一日以上続き、家の中にいてもなかなか落ち着かなかった、という人も多かったことと思います。那覇市を始めとする多くの市町村でも停電が見られ、エアコンの効かない真夏の夜を過ごすのはさぞかし大変だったことでしょう。
暦上は9月に入り、秋のシーズンのスタートとなりましたが、沖縄はまだまだ夏場、台風のシーズンです。
いざという時に慌てないように、日頃から防災対策や避難経路を念頭に行動したいものですね。(という私も、台風前夜にスーパーに駆け込み、既に売り切れている総菜コーナーで肩を落とす一人です…。笑)
さて、そんな台風明けに配信する本日の結ブログは、「心理的瑕疵物件」についてです。
心理的瑕疵物件は、自殺や殺人事件等が発生したマンションや戸建て住宅等を指し、その理由から借手や買手が心理的・精神的に忌み嫌い、敬遠する物件のことです。
よく聞きなれている言葉で表現するならば、「ワケあり物件」と言った方がよりイメージしやすいかもしれません。
最近公開された映画、『事故物件 恐い間取り』やその原作の書籍がタイムリーに話題になっている分、
「ワケあり物件」
「事故物件」
「心理的瑕疵」
という言葉を耳にする機会も増えているかもしれません。
本日のブログでは、そのワケあり物件(ここでは心理的瑕疵物件と呼びます)について少しお話していきたいと思います。
心理的瑕疵物件の「定義」とは?実は、心理的瑕疵物件は法律や不動産業法で何か具体的な定義付けがされているものではありません。いうならば、その人その人の裁量によって、瑕疵物件にもなるし、ならないこともあるのです。
心理的瑕疵物件は、基本的にその部屋・家の入居者が亡くなったことのある物件を指します。もちろん、死因は様々ではありますが、大きく分けると「自殺」「他殺」「自然死」の3種類に分けられることが多いです。(入居者でない訪問者(赤の他人)が亡くなった場合など多様なケースがありますが、それはまた別の機会にお話致します。)
ただし、この3種類を一概に「事故物件」と取り扱うべきかというと、実は基準がとても曖昧なのです。
例えば、悲惨な殺人事件に遭い亡くなってしまったとするならば、しばらくの間は間違いなく事故物件扱いになるでしょう。しかし、かたやご家族で暮らしていた中ご高齢だったおばあ様が急に具合が悪くなって突然死してしまい、それがすぐに発見された場合は、寿命で亡くなるのは一般的なこととみなされ、事故物件と認定されない場合がほとんどです。
また、昨今テレビ番組や新聞等でもしばしば報じられている「孤独死」や「孤立死」も事故物件にカテゴリーされると言われています。
これは、現在の日本の社会情況と実に深い関係があります。
豊かな国における孤独な死日本国内の自殺者は年間2万人を超え、一時期は3万5千人近い人が自ら死を遂げなければならなかった、悲しく、複雑な社会環境があります。
また、時代が進むと共に核家族化も着実に進み、独居老人が多くなった都会では孤独死の機会も以前に比べて頻繁に発生するようになりました。
孤独死の多くがご高齢の一人暮らしであり、その中でも生活に困窮して生活保護を受けている人が少なくないのも現実です。これはある意味、現在の大都会の病理現象であるともいえましょう。
また、孤独死はご高齢の単身者が賃貸アパートにお一人で住まわれている場合が多く、その瞬間に近親者が看取れないままお一人で病死してしまうケースも増えてきています。近親者がいない場合は、物件を管理をしている賃貸業者が市役所への手続き、お寺での供養などを引き受けざるを得ないことだってあります。中には、そのまま誰もお骨を引き取りに来ないケースもあるそうです。
このような孤独死は、残念ながら今日の大都会や街ではよくあることであり、「心理的瑕疵という範疇に入らないのではないか」と考える不動産業者がいるのもまた事実です。明らかに事件性がなく自然死に近い形で亡くなったケースの場合、各管理会社や不動産仲介業者が事故物件と定めるかどうかを判断していることが多く、その際の判断基準の大半は「一般的に人が抱くマイナスの感情」が指標となります。
そして、考察の結果、「心理的瑕疵に入らない」と判断された場合には、新たな賃借人への案内時や契約時に事情を進んで告知しないケースもあります。(「告知義務」に関しては次回詳しくお話致します。)
冒頭でもお話した通り、事故物件の具体的な定義は法律では定められていません。しかし、一般の方が「事故物件」という存在を認知しているということ、その類の物件取引で告知義務を巡って争いが起こることがあること等を考慮すれば、少なくとも事故発生時から3年程は、重要事項説明に際して、告知・説明する必要があるのではないかと考えます。
知る人のいなくなった物件の過去
事故物件を取り扱う不動産業者に、告知・説明する義務があるだろうかということをお話しましたが、これはあくまでも「不動産業者が、その‶物件の歴史〟を知っていること」が大前提です。
つまり、物件の所有者自身が不動産会社に対しても事件・事故の事実を伏せて業務を依頼していたり、所有者・管理会社・仲介業者も変更になった結果、過去に何があったかを誰も把握できていないケースもあります。
もちろん、所有者が事故や事件について意図的に申告せず取引を進めるのは告知義務違反に当たる行為であり、訴訟の対象になります。しかし、誰の悪意もないものの、誰も事実を把握できない物件になってしまい、告知以前にその過去すら知り得ないところまで進んだ物件は本当に厄介です。
大手の不動産会社は管理している賃貸物件が多い分、心理的瑕疵に値する物件事例に当たる確率も必然的に高まります。よって、ある程度マニュアル化して対応をしています。しかし実際の本音としては、殺人事件や自殺が絡んだ物件の仲介取引にはできるだけ関与したくないというのが人の常です。
入居者の立場を守ることもさることながら、物件の収入から生活をしている大家さんの立場も考えて募集活動をしなければならない不動産会社は、ある意味一番複雑な立場に立っていると言っても過言ではありません。
賃借人,賃貸人,仲介業者すべての立場を守るためにも、互い同士が誠意を持って告知し、やり取りをしていくことが一番大事だと言えます。
次回は、
心理的瑕疵物件に関する「告知義務」と、瑕疵物件への入居を避けるために必要な行動についてのお話です。
後編ブログ↓
心理的瑕疵のある賃貸物件~後編:告知義務の実態と、ワケあり物件の見分け方~
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心理的瑕疵,売れない物件,お困り物件
Tue, 08 Sep 2020 18:33:00 +0900
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地主が「地代を上げたい」と言ってきた~後編:ドロ沼地代劇の結末~
前回の「地主が「地代を上げたい」と言ってきた!~前編:突如訪れる「地上げ通告」その時あなたは~」(←ここをクリック)では、地主からの突然の「地代値上げ通告」を受けた際の、
・法的義務
・注目すべきポイント
についてお話させて頂きました。
では今回は、
・実際に理由を提示されても納得ができなかった。
・このまま値上げされても、地代を払いたくない!
このような場合、借主(借地人)は一体どう対応するべきなのか、またその際に気を付けておきたいポイントも考えていきましょう。
■ケース1「値上げ理由に納得がいかない」
地主に理由を提示されたが、どうも納得がいかない。
面倒臭いから、と一度納得してしまったものを後で覆すのは至難の業です。このような場合は、誠意を持って地主さんと再度話合いの機会を持ちましょう。
その際は、いつ、どのような内容を話し合ったかを記録しておくことも大事です。
反対をするにも、「とにかく値上げには反対だ!」といった根拠のない丸腰状態ではなく、
・提示理由のどのような点に、どのように納得がいかないのか
・ご自身の希望ではいくらが妥当だと考えるのか(もちろん、これにも根拠付けが必要になります)
等の意見をまとめて、できるだけ建設的な話合いになるよう心掛けてください。
また、もし仮に地主からの値上げ交渉を断った場合に起こりうる可能性としては、地主が管轄の裁判所に地代の増額請求をすることも考えられます。その際は、地主側も不動産鑑定士が作成した地代調査報告書などの強い根拠を揃えていることが前提ではありますが、ここまでくると互いに感情も高ぶり、場合によっては嫌悪感が付いて回ることになります。できるだけこのような状況になる前に、互いの歩みどころを見つけるのが妥当といえます。
また、なかなか話合いがまとまらないからといって、地代を払わない!となると、契約違反となりその契約自体が解除される恐れがあります。
■ケース2「このまま値上げされても、地代を払いたくない!」
値上げされるくらいなら地代は払わないぞ!
その先に待っているのは、違反による契約解除という結末で、もうその土地にいることすらできなくなります。
よって、頑なに地代を払わないというのは問題の解決にはなりません。
かといって、これまで通りの地代では地主が納得せず受け取ってもらえない・・・。
ではこのような場合はどうするべきなのか。
借地人は、ご自身が妥当だと納得する額(おそらく、これまで通りの金額になるかと思います)を法務局に持っていき「供託(地代を預ける)」することで、「値上げ額に納得はいかないくとも、これまで通り地代を払う意思はあります!」という姿勢を見せることがとても重要です。
この場合、借地人は地代を供託することで「地代を納めようとする行為」を行っていることになるので、賃料を支払ったのと同様の効果が発生し、地代不払いを理由に契約が解除される事はありません。つまり、契約違反とはみなされず、それを理由に契約解除にはならないのです。その後、地代の金額の折り合いがつき問題が解消されれば、供託所(法務局)に預けられている地代の払い渡しを地主が請求するとこになります。
しかし、もしも地主が納得しない状況が続くと、一体どうなるのでしょうか。
■ドロ沼地代劇の結末にある未来地主が供託された額に納得がいかず事態が長引いた場合、法務局へ供託された地代が地主の元へ入ってくることはないので、地主は調停をはかるという法的手段を取ることになるでしょう。そしてその調停が不調になるとおそらくそのまま裁判と流れになります。
ここまでくると、地主からの反発がかなり強く出る恐れがあります。そうなると、借地人が考えなくてはならないのは今回の地上げ問題だけではなく、今後予想されるありとあらゆる可能性です。
今後、
・物件を売却する際の譲渡承諾
・建物を建て替えたい時の承諾
・抵当権を設定するための承諾
など、地主とは切っても切り離せない関係の承諾書関連の書類が全くもらえなくなるかもしれません。自分や家族とのライフプランにまで大きな支障が出てくる事態になってしまいます。
裁判は法的に有効かつ強力な手段です。しかし、問題自体は解消されても、その後の人間関係や信頼関係に大きなしこりを残すのも事実です。今後も地主との良好な関係を続けていきたいのであれば、裁判になることは極力避け、事態がこじれる前に第三者に相談・間に入ってもらう、等の処置のタイミングがとても重要になってきます。
地代の値上げ問題は、地主・借地人の双方にとって決して避けては通れない大きな問題です。しかし、最終的には地主も借地人も互いに人です。しっかりと誠意をもって話し合えば、必ずどこかで妥協地点が見つかります。
ご自身で抱えてドロ沼地代劇になる前に、ぜひ一度、現状をお聞かせください!弊社で何かお力添えできることがあるか、一緒に考えてみましょう。
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借地問題,地代値上げ,お困り物件
Wed, 13 May 2020 17:29:54 +0900
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地主が「地代を上げたい」と言ってきた~前編:突如訪れる「地上げ通告」その時あなたは~
「地主が『地代を上げたい』と言ってきました。
絶対に応じないといけないでしょうか・・・!?」
時折、借地人(借主)から聞くご相談の声です。
上記のように、地代に関するトラブルのそのほとんどが、既存の地代からの「値上げ問題」です。
結論から申し上げると、
既に交わした契約書面に地代値上げに関する項目や特約条項があり、その値上げ後の地代が適正な価格範囲であれば、応じなければなりません。
つまり、
契約書に地代の値上げに関して何も記載がない場合は、必ずしも応じなければならない、ということではないのです。
ですが、これはあくまで「法的解釈」として、です。
実際問題、地代を含む借地関連の物事は、基本的に信頼関係の上で成立しています。
そして、その信頼関係という図式があるからこそ
「地主さんには父の代から良くしてもらっているし・・・」「いや、でも何も根拠がないのに、いきなり値上げなんて・・・」「ずっと口頭でのやり取りで済ませてきたから、いざ書面を見返して見ても、ほとんど重要なことが抜けてしまっている・・・」
と、私情や長年の習慣が絡んだ複雑なトラブルへと発展しがちです。
では、ここで借地人がしっかりと考えないといけない、最も重要なことは何でしょうか?
それは、
地主が値上げを要求してきた「理由」です。
今回、地主さんが値上げを要求してきた理由は聞いていますか?
・固定資産税が上がったから、
・お隣さんの土地代も上がったと聞いたから、
・なんとなーく、そろそろ上げたい、など(笑)
様々な理由があるでしょう。
そう。つまり、
地上げをする方も、ただ要求をするのでは通りません。
地代を値上げするにはするで、相手(借地人)が「そうか。」と納得する、「根拠の提示」が必要なのです。
地主からのしっかりと根拠のある値上げ理由と、理由に準じた額が提示されるなら、借地人の立場としても考えやすく、応じる際にも納得度が随分違ってきます。
次回、地主が「地代を上げたい」と言ってきた~後編:ドロ沼地代劇の結末~(←こちらをクリック)では、・地主に理由を提示されても、納得できなかった!・値上げ後の地代を払いたくない場合はどうするべきなのか?を解説していきます。
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借地問題,地代値上げ,お困り物件
Mon, 11 May 2020 18:30:01 +0900
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高値で売却するために④「 “プロ相談相手” を見つける」
すべての不動産には元々、所在している立地やその規模に応じて「持っている価値」というものがあります。
しかし、それは必ずしも顕在化しているとは限りません。本来は高い価値を持っていながらも、何らかの理由やマイナス要素によってその価値が損なわれてしまっている例が少なくありません。
そのような物件の所有者達の多くはその事実に気付きながらも、やはり物件売却時には「できるだけ高い金額で購入してほしい」「誰かが価値に気付いてくれるはずだ」と、より良い条件を提示してくれる買手に巡り会えることを強く願っているものです。
しかし一方の買手側は、売主視点より何倍も何十倍もシビアです。
高いお金を出して購入するかどうかを考えている物件にマイナス要素があることに気が付けば、ほぼ間違いなくそれを価格交渉の材料に持ち出すでしょう。そして多くの売主は足元を見透かされ、安く買い叩かれるケースが多いのです。それが何かしらかの事情で売り急いでいる場合はなおさらです。
こう聞くと、売主を不憫に思われるかもしれません。
しかし、そもそも「できるだけ高く売りたい売主」と「できるだけ安く買いたい買主」は、売買の立場上で対極側の存在です。
どちらが良い悪いということはないのです。
このような場合、売主にとって最も過酷なのは「安心できる相談相手がいない」ということです。
一般的に、「不動産の売却を予定していることを不用意に口外できない、したくない」というのが売主の本音にはあります。個人的な理由、金銭の理由、人間関係の理由と、その理由は実に様々ですが、中には「できれば不動産業者にすら言いたくない」という売主の方もいらっしゃるほどです。
その主な理由として挙げられるのは、不動産業界全体への印象の悪さ、不信感等があります。
通常、物件の種類や価格にもよりますが、仮にこれが億単位という巨額のお金が動くような売買であれば、仲介をする不動産業者の仲介手数料も数百万~数千万と比例して上がります。こんな大チャンスがあれば、何とかしてその案件に関与したい!と目論む不動産会社がいても何ら不思議な話ではありません。人柄の良さから話をよく聞いてくれると思っていた業者が、仲介金を手にした途端印象がぱたりと変わってしまった、という話はよくある話です。そのような話が積り、残念ながら一般論として不動産業界全体の信頼度は決して高いといえないのが実情でしょう。
結果、どうしても警戒心の方が先立ってしまい、自身の物件の売却話は不用意に口に「できなくなってしまう」のです。
しかし、一方で売主が自分の人脈だけで買手を見つけだし、できる限り高値で物件を売却しよう!というのは、これまた無理があります。
不動産売買には、法規制、建築規制、地域による条例規制、契約上の特別条件、ローン特約の有無など、それはもう気の遠くなるような細かな調査と確認の連続が必須です。今年の4月1日からは民法改正が施行されたことで、不動産業界全体の売買契約の取り決めも大きく変化しました。その変化では、物件の現所有者である売主に対して、今まで以上に売買においての責任が問われるようになったことが印象的です。そうなると、安心安全な契約完結に至るには、やはり不動産のプロの手を借りざるを得ません。
最終的に、できるだけ早く、高くの売却においては、安心して相談できる不動産業界人を見つけるしかありません。
昨今では、不動産業界全体の改革が進み、業界側にも「安心して相談してもらえる相手を目指しましょう!」という機運は高まっています。クリーン改革とでも言いましょうか(笑)つまり、不動産仲介というフィールドで、仲介者としての考え方、関わり方は「変わらざるを得ない変革の時期」に来ているのです。
これまでは、売買物件と買手側とを引き合わせて交渉する、という役割が業者の立ち位置でした。しかしこれからは、物件が持つマイナス要素を解消し、その価値を本来の水準にまで引き上げる役割まで担っていくべきという考え方に変わっていきます。
今までも、不動産が持つ本来の価値を正しく評価しそれを顕在化することができていれば、より高い価格で売却できていたはずなのです。それは正確に言えば、「やらなかった」のではなく、「できなかった」。
信頼できる、「適切なプロの相談相手がいなかった」が生み出した結果だったのです。
「できなかった」ことを、「できること」に変えていく。
そのお手伝いこそが、私たちプロの不動産業者がお客様に対して行える最大のカスタマーサービスと私は捉えています。
不動産の駆け込み寺
結不動産情報ネットワーク
相談窓口担当: 金城
お問合せフォーム(HPより): https://yuifudousan.com/contact/電話番号: 098-867-0404
メールアドレス: info@yuifudousan.com
住所:沖縄県那覇市銘苅3-11-7 環状2号線沿い、ビッグワン那覇店のすぐ隣です。駐車場もございます。
※コロナウィルス感染症予防に関して※現在、新型コロナウイルス感染症予防対策として、事務所内のお客様と対面するすべてのデスクに透明遮蔽版(しゃへいばん)を設置しておりますが、重ねて、お客様ご自身によるマスクのご着用もお願いしております。また、室内の3密を防ぐため、できる限りご来店は事前予約をお願いしております。ご都合の良い日時をお気軽にお問合せください。
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売れない物件,高値売却,お困り物件
Tue, 21 Apr 2020 19:00:34 +0900
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高値で売却するために③「不動産のお化粧事情」
もしも、今あなたが売ろうとしている物件が、解体せずとも使える状態であるならば「リフォーム」や「リノベーション」が有効です。リフォームやリノベーションによって、古びた物件をまるで「新築同様に見せることができれば」買手はいくらでもつきます。
なぜ、そう断言できるか。それは、人は実際の築年数よりも、目の前にある見た目の外観の方を無意識に大きく評価してしまう傾向があるからです。
リフォームやリノベーションは、いわば商品の評価を上げてもらうための「メイクアップ」です。
人がなぜメイクをするかというと、他者への配慮、印象のアップが大きな目的だと思います。(いやいや自分のテンションを上げるためだよ、という素晴らしいご意見は今は側に置かせてください。笑)
キレイで清潔感のあるお化粧を施して、デート(内覧)をしに来た人の心をグッと惹きつけ魅力的に見せる、それがリフォームです。デートマニュアルにおいても、最低限の清潔感は必須。さらにいうならば、印象を上げるため自身の研究、努力を行ってきた方達から想いが実りやすいというのは常識の範疇でしょう。
同じことなのです。できるだけ早く、高値で物件を売却したいのなら、物件をキレイにしてあげることが一番目に見える効果があります。
しかし、ここで現実問題があります。資産にゆとりのある方々ならお話は別ですが、一般の方は、まず、リフォームを行うことまではしません。早く、高く、売りたいのに、です。
一体、何故でしょうか。それは、建物の解体と同じように、リフォーム自体にもそれなりの費用が掛かってくるからです。
物件を売ろうと思った本来の一番の目的は、売却金でしょう。物件を高く売ってたくさんのお金を手にしたいのに、どのみち他人の所有物になるものにさらにお金をかけるなんて・・・「もったいない!」というのが、よくお聞きする一般の方の自然な発想です。
では、もう一度お尋ねします。何故、それでも「リフォーム売却」という方法が消えないのでしょうか。
それは、一般の方達とは見方の角度が違うプロの存在です。「もったいないことだ」、プロは決してそうは考えません。あえてそこにお金を掛けてリフォームすることによって本来の相場以上の付加価値が付き、最終的に手にする儲け額が上がるのであれば、彼らからするとそれはもう立派な「正しい投資」であるとプロは考えます。
それは、不動産の売却を「ビジネスである」と捉えているか。それとも、ただの「不用品を処分するだけである」と捉えているのか、の違いです。 プロとアマチュアの違いは、売却にあたって先行投資ができるかどうかでもあるのです。プロやセミプロの不動産投資家は、不動産を「商品」そのものであると考えています。そのために、安く買って(=仕入れて)高く売る(=販売する)にはどのようにすればいいかを常に考えているのです。即ち、この時彼らは「多額の資金を使っての購入」と言うリスクを負っているために、「売却によって利益というリターンを得る」事ができているのです。
一般的に、地主や相続で不動産を受け継いだ相続人の方々は、不動産投資をビジネスとしては考えません。アマチュアの多くも、投資商品として所有しているだけの感覚が強く、「先行投資」というリスクを嫌います。
そのため、商品としてのパッケージング、見栄え、印象を気にすることもなく、「不動産は価値があるから放っておいても必ず売れるだろう」という期待感を持って不動産市場に商品を置きます。が、実際はそう甘くはないのです。 人気の街の一等地など、そもそもの立地条件が良好な物件は、引く手もあまたの人気不動産も存在しますが、見ための難あり、環境の難あり、心理的難あり、といういわゆる「ワケあり物件」と呼ばれる不人気な物件の場合には、多少のお金を掛けていく覚悟がないと成約まで辿りつくことはできません。
厳しいと思われるかもしれませんが、不動産を売るということはそういうものです。
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心理的瑕疵,売れない物件,高値売却,その他,お困り物件
Fri, 17 Apr 2020 17:18:10 +0900
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業者視点から見た「困った」不動産②
なかなか物件を売却できず、お困り物件になってしまう話はよく耳にします。
では、なぜそうなってしまうのか。
前回の「業者視点から見た「困った」不動産①」に続き、今回も不動産会社視点からみた、お客様には言えない本音の実情を書いていきたいと思います。※すべての不動産業者の総意ではないので悪しからずご了承ください。
権利関係が複雑な物件土地の所有者と建物の所有者が同じ場合、その人が「家を売る」と言ったとき何の問題もありません。しかし、「借地権付き建物」など、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、たとえ家の所有者自身が「家を売りたい」と思っても、その行動を取るまでに家が建っている土地の所有者、つまり、地主の許可をもらわなければ家が売れないことになります。(※借地権の中でも「地上権」の場合は異なります。)
また、土地と建物が同一人物のものだったとしても、目の前の道路が私道で、その私道の持ち主が別の人物である場合には、私道の持ち主の許可がないと売りづらい物件となってしまいます。
他にも、・土地と建物を何人かで共有している場合も、全員の同意がなければ売ることができない。・境界の事で隣人と揉めている場合もそのままでは売ることができない。
など、このような物件は、売れる状態(=買手のニーズがある物件に整える)にするまでの手続きや交渉事が面倒で煩わしく、不動産会社の本音でいうと、できれば積極的には扱いたくない物件の類になります。
農地市街化調整区域以外の地域にある田んぼや畑などの農地を販売するためには、原則として農業委員会の許可が必要になります。そして、実はこの許可をとるための書類作成が面倒で、役所との調整も手間暇が掛かります。
また、売主・買主ともに農業委員会の審査を受けることが必要で、その審査での許可を得なければ双方ともに、売れない、買えないというシチュエーションを生んでしまうため、不動産会社にとっては煩わしい物件という印象になります。
その他にも「再建築不可物件」と言われる、いわゆる「建て替えをすることができない家」の場合も、そのままではなかなか買手が付かず(買手はわざわざ再建築できない物件を好みはしません)、買手が付くようにするために、「将来的に建て替えができるようにする」というプロセスには、専門家も交えながら何度も役所と交渉しなければできません。
実際の時間と労力の大きさが手数料と見合わないことが多いため、不動産会社としても荷が重い物件という印象があります。
地方の物件
※ここでいう「地方」とは、都会や街中にある不動産会社から見た地方のことなので、元々地方で営業している地元の不動産会社の場合はその限りでありません。
「田舎の実家を売りたい」と依頼した場合、営業エリアが都会の不動産会社にだとなかなか取り扱ってもらえない場合があります。扱いたくない理由は、地方の物件は、都会・街方にある物件の価格帯に比べ価格が安くなっています。
「え?たったそれだけの理由で?」と思われるかもしれません。ごもっともです。というのも、これには物件調査や現地案内を仕事の主とする不動産業者だからこその感覚があるのです。
具体例を挙げてみてみましょう。
沖縄県那覇市で主に営業をしている不動産会社があるとします。そこにある日、今帰仁村辺りの居住中の「一戸建て住宅」を専任媒介契約したとします。まずは物件概要ひとつを作るために、現地写真の撮影、周辺環境の調査、物件所在地の役所窓口でも法制限の確認など、多岐渡る物件調査を行います。
一人で作業をした場合、2~3日は掛かるでしょう。
それが完成したら、不動産ポータルサイトへの登録。自社のホームページにも同じように広告宣伝を打ちます。広告を打ったら内覧希望者が現れてきます。内覧案内するために、住居人の都合の良い日時と、内覧希望者の日時を調整していきます。
日時が決まり内覧に行くのですが、那覇から今帰仁村の距離です。現地へ到着するのに裕に2時間は掛かります。そこから、物件内覧時間は少なく見積もって1時間はかかります。それが終わり、会社に戻るのにさらに2時間は掛かります。合計約5時間が費やされるわけです。
もちろん、たった一度の内覧で購入者が決まることは、よっぽどの事がない限りありません。そこから、毎回内覧希望者がいる限り、何回でも那覇と現地の往復を続け、案内し続けなければなりません。内覧予定がある日は最低で5時間は固定されるので、他の日程を組むことができません。つまり、この内覧案内が必然的に優先される、ということになります。
また、那覇と現地の往復交通経費も馬鹿になりません。行き帰りのガソリン代を始め行き帰りの高速代金負担も大きくなります。ただでさえ、物件価格が安い(=仲介手数料も安い)のに、売主に対して毎回の交通費も別途請求できるかどうか分かりません。(ほとんどの場合、嫌な顔をされるかと思います。笑)
____________________
いかがでしたでしょうか?もしも自分が依頼を受けた不動産会社だったとしたら。
自分達の会社から程近い、手馴れているエリアでの仕事と、遠方田舎にある、手数料も安く、時間も経費も掛かる仕事。
どちらを選ぶでしょうか?
少々業者の本音を書きすぎたかもしれませんが、これらが「なかなか積極的に扱ってもらえない」→「なかなか売れない」物件になってしまう水面下にある事実なのです。もちろん、不動産会社はこのような本音は決して表にはしません。
不動産会社も決して善意でのボランティア活動をしているわけではないので、利益は大事です。そもそも、利益がなければ会社を動かす社員だって確保ができないので、お客様の依頼に応えることだってできなくなります。
もちろん、売れにくい物件の要因はこれだけではありません。様々な要因が複雑に絡んで、ひとつひとつの物件でストーリーが異なるものです。
ネームバリューや知人の紹介という理由だけでなく、
違うバックグラウンドをもつ物件の特徴をしっかりと理解し、・解決案を打ち出す力・交渉して現況を変えていく力・買手に物件の魅力を伝えきることのできる営業力
これらの要素を備えた不動産会社を見定めていくことが、自分の大事な資産を「売れない物件」にしないための大きな第一歩といえます。
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心理的瑕疵,売れない物件,お困り物件
Tue, 24 Mar 2020 18:05:28 +0900
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業者視点から見た「困った」不動産①
不動産会社にも扱いたくない物件があります。一般的に「不動産は売りたい時に、不動産会社に相談すれば、どんな物件も売ってもらえる」と思っている人が多いと思われますが、実はそうでもない場合があります。
不動産会社には「できれば扱いたくない」物件があるのです。
不動産会社が扱いたくない物件とは、
・価格の安い物件・売れなさそうな物件・手間がかかりそうな物件・地方の物件
です。
もしもご自身の物件がこれら4つのいづれかに該当しているとしたら、もしかすると不動産会社に売却依頼をしても断られてしまう可能性があります。しかし、だからといって売却を諦める必要はありません。大事なのはここからで、工夫次第で何とかなるものです。
今回は、禁断ともいえる不動産業者の本音に切り込みを入れて、一般の方にも分かりやすく解説していきたいと思います。 ※これらは、すべての不動産業者の総意ではないので悪しからずご了承ください。
価格が安い物件要するに、価格が安くなければ売れない物件です。不動産会社の収入源である仲介手数料は、法律によって上限額が下記のように定めれています。
不動産の売買価格 手数料の上限(消費税別)
400万円を超える場合 売買価格×3%+6万円
200万円超~400万円以下 売買価格×3%+2万円
200万円以下 売買価格×5%
売買価格が400万円以下で低廉な家等は、平成30年1月1日より調査費込みで最大18万円の報酬額を受領出来るようになりました。
例えば、1億円の物件を仲介した場合の手数料は、1億円×3%+6万円=306万円です。100万円の物件の手数料はと言うと、100万円×5%=5万円となります。
では、ここで質問です。1億円の物件と、100万円の物件。値段の差がある分、実際の仕事の手間や責任度合はどれほど変わるでしょうか。
実は、さほど変わりません。(笑)依頼を受けてお預かりしている物件です。価格の差で責任度合が変わったら大変です。ということは、同じ仕事量をして、かつ、価格の安い物件(=手数料も安い物件)は、業者視点ではあまり取り扱いたくないと思うのは当然だと、なんとなくお分かり頂けるかと思います。
売れなさそうな物件不動産会社の収入源である仲介手数料は、物件が正式に売れた時に貰える「成功報酬」制度です。つまり、売れなければ収入は「ゼロ」です。ということは、不動産業者としても収入が得られる可能性が高い物件から、より積極的に営業をかけていくのは頷けるかと思います。
では、具体的に一体どのような物件が売れないのか、または売りにくいのかを見てみましょう。
■道路に接してない土地 その土地に建物が建っていれば住宅としても活用できますが、更地の場合はどうしようもありません。そのままの状態では家を建てることもできなければ、資材置き場として使う事もできないので、買手からの需要がないのです。
■送電線の真下の家 送電線の真下は電磁波が強く、それが白血病の原因になると本やメディアで騒がれたこともあるため(実際の因果関係は不明です)送電線の真下にある土地や家は人気がありません。
■違法状態にある物件 本来、建物を建てることのできないはずの市街化調整区域の土地に許可なく建てられた家や、役所の許可なく増築をした結果、建ぺい率や容積率が基準を超過している家などです。違法状態にある家は銀行ローンが借りられないケースがあり、その分買手を探すことが難しい売りにくい物件といえます。
■事故物件 殺人事件や自殺、孤独死等の過去があった物件です。最近は老衰などの自然死であっても、自宅で人が亡くなった事実を告知する必要があります(ケースによります)。昔は自宅で亡くなるのが当たり前な時代でしたが、最近は入院や搬送先の病院で亡くなるケースが多くなったため、たとえ自然死だと分かっていても入居や購入を躊躇する人が増えてきています。
その他、崖地、狭小地、形の悪い土地、古い家なども売りにくい物件の類に入ります。___________________次回、「業者視点から見た「困った」不動産②」で、・手間がかかりそうな物件・地方の物件を解説していきます。
不動産の駆け込み寺
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心理的瑕疵,売れない物件,お困り物件
Fri, 20 Mar 2020 15:18:22 +0900
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心理的瑕疵物件付き 売買物件(その2)
心理的瑕疵物件のある・売買物件(その2) 二次流通(一般顧客)市場
二次流通市場は、業者が一般の顧客に供給する市場です。従来は特定の業者が自殺や焼死物件を相当に減額して取得し、暫定利用するケースが多かったのですが、最近では、一般顧客を対象にインターネットで「訳あり物件」「事故物件」といったカテゴリーで仲介する業者が現れてきました。しかし依然としてその数は市場ではまだまだ少数派です。 二次流通市場に提供される物件は、一次流通市場で業者が買い取った物件が多く、心理的瑕疵の程度が軽い物件は親族が仲介に出す場合もあります。 心理的瑕疵物件の売り出し価格と減価率のデーターを簡単に掲載してみます。
事例1. 種別:更地 所在:岡山県浅口市 土地219㎡ 瑕疵要因13年前自殺 売り出し価格:3400万円 減価率:-60% 。 13年前に自殺があった物件で、売り出し希望価格が半値以下であっても買手がつかないものです。建物は取り壊されて業者が更地で所有しているものと思われ、一般顧客を対象に売り出されていますが、地方では心理的瑕疵、特に自殺は強く意識されていえます。
事例2. 種別:更地 所在:神奈川県・横須賀市 規模:土地123㎡瑕疵要因:平成19年火災で2名死亡 売り出し価格:2900万円 減価率:-75%6年前に火災で死亡事案があった物件で、建物は取り壊されたのち業者が更地で所有していると思われます。売り出し価格は時価の75%減という破格の値段ではありますが、周辺は戸建て住宅地域であるので、一般顧客からは敬遠されていると思われます。
事例3. 種別:マンション 所在:兵庫県・神戸市 規模:専有面積:45㎡瑕疵要因:平成22年自殺 売り出し価格:3200万円 減価率:-55%マンション内の自殺物件で半値程度で一般顧客市場に売り出されています。事件から3年経過していますが、なかなか買手が現れない現状です。中古マンションは周辺にも多くあるので、こちらの物件は敬遠されているように思えます。
事例4. 種別:戸建て 所在:大阪府・堺市 規模:土地:145㎡ 建物:104㎡瑕疵要因:平成25年自殺 売り出し価格:11000万円 減価率:-50%本件は住宅地にあります。家族が自殺、その子供が売主となって一般顧客に売却した物件であり、平成10年新築で築浅です。売り出し価格は建物込みで時価相場の半額であり、建物価格はほとんど含まれていません。売り出し希望価格に近い価格で1年足らずで売買が成功しています。仲介担当者によれば、買主は心理的瑕疵を気にしていない様子だったとのことです。
事例1,2は、業者が買い取り建物を取り壊して更地にして二次流通市場に提供している物件です。事故発生時点を見ると、13年前とか6年前とあるように相当年数が経ってもまだ売却されていません。これは、売り出し価格の問題ではなく、やはり心理的瑕疵が強く影響していると見るべきでしょう。 売り出し価格は、保有する業者の希望価格であって、実際の成約価格は売り出し希望価格の9割程度といわれます。しかし、心理的瑕疵物件は、売り出し希望価格に心理的瑕疵の程度が売買に影響してきます。自殺や他殺の事情が地域の住人に広く知られ忌み嫌われるような場合には、売り出し価格が時価の25%程度であっても買い手が現れない場合もあります。 売り出し価格は、減価率が時価相場の20~75%と幅がありますが、大体4~5割程度です。
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11320734.html
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お困り物件
Thu, 31 Oct 2019 19:02:34 +0900
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心理的瑕疵物件付き 売買物件(その1)
心理的瑕疵物件付き 売買物件(その1) 売買では、賃貸とは明らかに異なり心理的瑕疵が取引に強く影響してきます。そして、心理的瑕疵物件の流通市場は、なかなか表面化しないが、一次流通と二次流通があります。 一次流通(物件買い取り業者)市場一次流通は、特定の業者が心理的瑕疵物件を直接買い取るか、又は、特定の業者を対象に任意売却をしたり、心理的瑕疵物件の取り扱い業者に仲介する市場であります。競落で落札する人もこのような業者です。一次流通は、一般顧客を相手にしない闇のルートであり、これを市場と言えるかどうかちょっと疑問です。でも現実に存在しています。
二次流通市場それに対して、二次流通は、買い取り業者から一般顧客に広く売却される市場です。これは明らかに取引市場です。心理的瑕疵物件の中には、自殺や焼死もあれば孤独死もあります。独居で自殺した場合には発見が遅れてしまい、家中に死臭が染み付き住める状態ではなくなっているため、建物が取り壊されるケースが多くなっています。又、火災で焼死した場合には、更地にされるケースが多くなります。当地域では長らくその事件が記憶されて忌み嫌われその物件の購入が敬遠されます。
このような事案では、死亡した人の借財が残っていることが多いため、競売で特定の業者が落札したり、任意売却で特定の業者が買い取る事になります。しかし、業者の買い取り価格の実態を把握するのは難しいです。
心理的瑕疵の程度、物件の立地、周辺の環境にもよるが、市場価格の3~5割程度であり、新聞等に報道される殺人事件の場合、心理的瑕疵の著しい物件は3割程度で、そうでない物件は5割程度のようです。相当の期間、保有しなければならないリスクを業者は抱えることになりますが、自殺や焼死物件であっても、時価の5割以下で買い取れば幾分かの利益が得られるというのが、業者の一致した見方であります。
又、心理的瑕疵物件が商業地にある場合と、住宅地にある場合とでは条件が違います。
商業地の場合は、駐車場としても暫定使用することもできますし、店舗を建設して賃貸することもできます。しかし、住宅地内にある場合は、建物は居住用しか建てられないので業者は保有リスクを覚悟しなければならない事になります。
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11320733.html
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お困り物件
Thu, 31 Oct 2019 18:42:41 +0900
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「家が建てらない!?」市街化調整区域内物件の売り方 その2
市街化調整区域内の物件を購入するメリット ここまで読んできて、はたして「市街化調整区域内の物件を買うメリット」なんてあるのかと深い疑問を抱く人はいるはずです。そう思う人が多ければ多いほど、まさしく、このブログテーマの「市街化調整区域の物件は売れにくい」という理由そのものに直結します。 しかし、メリットはしっかりとあります。市街化調整区域の物件にデメリットしかなければ、そもそも論、不動産市場に出回ることすらありえません。 では、そのメリットとは一体何なのか。そのメリットを理解すれば、そこに市街化調整区域内物件の売却のコツが見えてきます。 メリット① 土地購入の坪単価が安い!先述したように、市街化調整区域は、市街化区域と比べて格段に土地の価格が安く設定されています。そのため、元々の予算が少ない買主でも土地を購入することができ、予算にゆとりのあった買主は、その浮いたお金を家の建築費用やインフラ整備費として回すことができます。 メリット② 節税対策になる固定資産税は、市街化区域であろうと市街化調整区域であろうと、土地や建物を所有している場合は毎年必ず支払わなければなりません。しかし、市街化調整区域の土地であれば、支払う必要のない税金があります。それが「都市計画税」なのです。 都市計画税とは、その地域に暮らす人達が必要な学校施設や道路などを住みやすくするため整備していくための税金のことです。これら整備については、人が多く集まる市街化区域では積極的に行うものですが、そもそも田舎であることをキープしている市街化調整区域では抑制されています。そのため、市街化調整区域では都市計画税を負担する必要がなく、結果的に節税になります。 メリット③ 喧噪や騒音がなく、静かな環境市街化調整区域は、市街化区域と比べると大きな幹線道路も少なく、交通量も少なく、人がわいわいがやがやと集まることも少ないため、必然的に静かで穏やかな住環境になります。静かな暮らしを求める人にとっては、市街化されていない区域というだけで大きなメリットにも成り得るのです。 メリット④ 夢のマイホームの理想を高めることができる市街化調整区域は土地の価格が安いため、市街化区域と同じ金額の新築でも、圧倒的に土地の面積が広くなります。仮に、市街化区域で50坪の敷地面積だとすると、同じ予算で2倍の100坪近くの広さの土地を手に入れることもできます。敷地が広いということは、建てられる家の大きさも変わりますし、広々とした庭やウッドデッキの設置、ガレージ付きの戸建ても夢ではありません。 市街化調整区域内物件を売るためには? ・予算が少ない・できるだけ節税したい・静かな住環境を求める・広い家を建築したい、理想的な家を建てたい・そもそも住宅を建てることは目的としていない このような希望が強い買主にとっては、市街化調整区域の物件はデメリットどころかメリットが多く、一般概念でいう煙たがられる存在ではありません。つまり「売れにくい」と思っているその物件を売るには、そのような買手にターゲットを絞って探していくこともひとつの売却戦略でありますし、そうではない買手にとっても、これらのメリットを知らなかっただけで、いざ聞いてみると大きな魅力に変わることだってあります。 あとは、事前に十分な調査や確認をし、しっかりと建築ができるとなれば、市街化区域と何ら変わらず暮らしていくことはできるのです。 どこに売却依頼をするべきか 市街化調整区域にある不動産は流通量が圧倒的に少ないため、プロの不動産会社の担当者でも誤って制度を認識しているケースが少なくありません。中には、そのような取引に慣れていない会社では、市街化調整区域の不動産売却依頼というだけでお断りすることもあるほどです。 また、市街化調整区域の物件価格の安さは、仲介をする不動産業者にとって仲介手数料の安さにも繋がります。そのため、「手間と時間は途方もなく掛かるが、実利が少ない」という理由は、営利目的の不動産会社にとっては積極的には取り扱いたくない理由になり、敬遠されるのが実情です。 市街化調整区域は、法律の確認や役所関係の手続きだけでなく、売主の持つ物件のメリットは何なのかを見出し、それを購入希望者のニーズにマッチさせてあげられるかを見通す力が必要です。見通した後は、企画を提案し、具現化するための調整をしていくキメ細かさも必ず必要になってきます。 ネームバリューにとらわれずトータルバランスを見て売却依頼をする不動産会社を選定していくことが、買主目線の「買いにくい」物件から「買いたくなる」物件のイメージ変化の秘訣なのです。
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11319558.html
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お困り物件,市街化調整区域
Wed, 30 Oct 2019 18:01:09 +0900
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「家が建てらない!?」市街化調整区域内物件の売り方 その1
「家が建てらない!?」市街化調整区域内物件の売り方 市街化調整区域の物件を売却するには 「市街化調整区域内の物件は売れにくい」。市街化調整区域の土地や物件をお持ちのオーナー様であれば、一度は耳にしたことがある言葉かと思います。しかし、実際はどうなのか。どうして売れにくいのか。売りたい時にはどのようにすれば売れるのか。疑問は後を絶ちません。 では、そもそもよく目にする「市街化区域」と「市街化調整区域」は何が違うのでしょうか。 都会にする「市街化区域」と、田舎にしておく「市街化調整区域」 市街化区域は、「市街化」する区域=これから近い将来、もしくは既に、人が住む住宅や生活に必要な施設をどんどん作っていって、およそ10年以内にはそのエリアを立派な街にしよう!と計画されている区域のことです。 対して市街化調整区域は、その市街化を「調整」したい区域=活気溢れる街になることをせず、基本的には「田舎のままにしておこう」という趣旨の区域のことです。そのため、この区域では人が住む家や、人が集まる商業施設を建設したい!と申し出る人がいても、原則としてはNGなのです。(家や商業施設が集まると、そこは自然と街になり、田舎ではなくなってしまうので・・・)
この区別は各都道府県別に管理されており、仮に「市街化調整区域の土地に家を建てたい!」という希望がある場合は、一部原則は除いて、その土地のある都道府県のOKをもらわなくては夢のマイホームを建てることはできないのです。 ちなみに、この2つの区域のどちらにも当てはまらない「非線引き区域」というものもありますが、ここは「将来的には街にしていくつもりの区域ですが、とりあえず今は何も決めていません」というエリアになります。
売れにくい理由① 家を建てるのに許可が必要 では、一体どのような条件であれば建築許可が下りるのか。それは、都市計画法という法律の第34条に定められています。※地方自治体によって内容が変わる場合がありますので、実際に建築が可能かどうかは必ず事前に確認をしてください。 地方自治体からのOKが出るのは、11~14号に該当する区域となっています。家を建てたい土地が何番に該当しているのかは、自治体などで調べることができます。自治体への事前相談は具体的に土地活用の方法を決めていない時でも相談できるため、まずはその土地がどのような方法でOKをもらえるのか相談に行ってみるといいでしょう。 ※市街化調整区域に指定された土地の場合、既に家が建っている場合であっても、その家をリフォームする時には許可が必要にこともあるので注意が必要です。 売れにくい理由② 建築手続きの煩わしさ 市街化調整区域内で建物を建てるための手続きの流れは、 1.自治体へ事前相談2.自治体へ事前協議3.都市計画法34条に該当する建築物であること4.開発審査会5.都市計画法43条の許可6.建築確認申請 となり、建物を建てる際には個別に審査を受けて許可を得ていく必要があります。住宅を建てる場合、基本的に許可いらずで建築することのできる市街化区域と比べて、とても手間と時間が掛かるのが分かると思います。 また、市街化調整区域では、たとえ土地の地目が「宅地(既存宅地)=建物を建てる目的で使用する土地」となっていても、上記の建築確認申請が必要です。※以前は「既存宅地制度」というものがあり、新築や増改築については申請する必要がなかったのですが、現在は必ず建築確認申請の許可が必要となりました。 実際に建築の申請作業を行うのは、おそらく土地を購入して建物を建てるであろう「買主」になりますが、売主においても、今自分が売ろうとしている土地が、買手にとってどのようなメリットがあるのか、逆に、どのような手間や煩わしさがあるのかをしっかりと認識しておくことが、適正価格での交渉に繋がり、結果的に短期での成約に繋がる可能性が高まります。ここは大事なプロセスになります。 売れにくい理由③ 市街化調整区域は住宅ローンが通りにくい!? 市街化調整区域は、上記のように建物を建てるにも手間と時間が掛かるため、市街化区域の物件に比べて買手がなかなか付きにくいということはお分かり頂けると思います。買手がなかなか付きにくいということは、土地の価値も下がり、土地の価値が下がるということは、担保価値が低いという銀行の評価に繋がります。万が一、ローン返済が滞り、担保物件を差し押さえたとしても、担保価値の低い物件ではローン残高を賄いきれるほどの売却は見込めません。それが農地の地目等であれば尚更です。 買主はもちろんのことですが、売主の立場としても、「たとえ土地を安く購入できても、ローンが組めずに家を建てられないリスクがある物件」が市街化調整区域内の物件なのだということを覚えておく必要があります。 売れにくい理由④ インフラ整備が整っていないこともある 市街化調整区域は、街化を押し進める市街化区域に比べて、そもそもインフラを整えなければならない需要が高くありません。なので、いざ土地を購入したが、電気・ガス・水道の整備がされておらず、自己負担で通さなければならないというケースもあるのです、通常、公道が隣接している物件であれば水道やガスは通っている可能性もあります。しかし、下水道に関しては無い場合がほとんどのため、家の建築とは別に「浄化槽の設置」も住宅建設費用に含めねばならず、買主にとっては不安要素の大きな点です。 売れにくい理由⑤ 再建築が可能という保証がない もしもあなたが売りたい不動産が建物であれば、その建物が建築されたのが「線引き」の前であるか、後であるか、それを知ることがとても重要です。(「線引き前」に建てられた家とは、線引き前に既に建てられていて増改築もされていない家のこと。増改築が線引き後であれば、「線引き後」の家として扱われます。)市街地調整区域の線引きがされたのが1970年(昭和45年)頃で、その前と後では建物を建てる際の許可の要件が変わってきます。自治体の固定資産課税台帳を閲覧して、建築年月日を確認しておきましょう。 線引き前から建っていた家の場合、元々そこにあった家の所有者に対して、後から整備された法律で厳しい法規制をかけるのは酷です。なので、この場合は規制緩和が行われ、買主が将来建て替えや増改築をする場合も、 ・用途が同じ(引き続き住宅用として建て替える)・敷地が同じ・延べ床面積が1.5倍まで という要件を満たすことで、建築許可が不要(敷地を拡大する場合は必要)となります。 一方で、線引き後に建てられた家の制限は厳しくなります。過去の許可を引き継ぐことができるのは所有者の相続人や近親者のみとなり、他人の第三者である買主に売った場合は、「家の用途を変更した」とみなされ、所有者の変更だけで再許可が必要になります。つまり、その当時に許可のお願いをしてきた受けた家の所有者に対し「家を建ててもいいですよ」とOKが出たもので、同じ場所だからといって誰にでもOKが出されるわけではないということです。 そして、たとえここで所有者の変更(用途変更)の許可が下りたとしても、さらに将来的な建て替えや増改築も同じように許可されるとは決して限らないので、大きなお金を払ってまでリスクのある市街化調整区域内の物件を購入すべきかと断念する買主も少なくありません。このような経緯から、線引き後の建物を第三者に売却するのは至難の業といっても過言ではないのです
その2へ続く
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11319551.html
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お困り物件,市街化調整区域
Wed, 30 Oct 2019 17:58:08 +0900
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農地を売りたい(その2)
農地を売りたい(その2) 農地売買の大まかな流れどのような農地売買でも、売買契約は農業委員会の許可を前提として締結されます。 農地として売るなら ⇒ 農地法第3条による売買(所有権移転)許可、農地以外で売るなら ⇒ 農地法第5条による転用許可です(届出の場合もあります)。農地売買では、通常の不動産取引ではあまりない、「仮登記」を行うのが通常です。
登記までの流れ1.許可を条件とした売買契約を締結2.農業委員会に許可申請 農地として売る ⇒ 農地法第3条 売買(所有権移転)許可申請 農地以外で売る ⇒ 農業法第5条 転用許可申請3.許可前に所有権移転請求権 ⇒ 仮登記4.許可後に代金支払いと所有権移転登記 ⇒ 本登記 2.の農業委員会への許可申請と、3.の仮登記は、順番が前後することに問題はなく、どちらも売買契約締結後、遅滞なく行う条項を1.の売買契約書に盛り込みます。3.仮登記は、売買契約の絶対条件ではないですが、4.の許可までは、買主が所有権を得られないために、買主による将来の確実な所有権移転を保全する目的で行われます。許可されると、農業委員会から許可指令書が交付されます。許可指令書がなければ農地の所有権移転登記は受け付けてもらえません。許可のない違法な所有権移転を防ぐために、このような仕組みになっています。
農業委員会で不許可になった場合売買許可または転用許可は、必ずしも許可されるとは限らないため、農地の売買契約書では、不許可になった場合の条項も定めておきます。不許可になった場合は、売買契約が許可を前提としている性質上、当事者からの申し入れがなくても、当然に売買契約が失効して違約金も通常発生しません。手付金においても、不許可であればそのまま返還される、いわゆる白紙解除です。但し、不許可を理由としない一方の都合による解約では、一般的な不動産取引と同様に、買主の手付金放棄または売主の手付金倍返しになります。 農地売買の手数料農地として売る場合、個人間売買や農業関連機関の斡旋を利用する形態が主で、手数料は登記費用(登録免許税や司法書士報酬)くらいしか発生しません。転用による売買では、不動産会社に仲介依頼する場合仲介手数料が掛かります。その他、登記費用等も勿論掛かります。登記については、買主負担となる商習慣から、売主の負担は殆ど発生しませんが、費用負担は売買契約によって定められるので、売主負担になることもあります。
農地転用が可能かどうかを知りたければ、農業委員会に確認して見るのが確実です。
又、売買や転用には農業委員会の許可が必要で、許可されるまでには1ヶ月程度(届出による場合は10日程度)要するため、手間も時間もかける覚悟は必要です。 本来、農地は食料自給率低下を防ぐため、勝手に他の用途で使う事は、売却貸地が許されていません。しかし、少子高齢化の時代です。農家の子が農業を継ぐこと事態が少なくなり、相続で手にした農地を使う事なく放置しては耕作放棄地として問題となっています。そんな時代の変化に伴って、立地によっては住居用に転用し売却できる場合もあります。
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11317158.html
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その他,お困り物件
Mon, 28 Oct 2019 20:01:09 +0900
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農地を売りたい(その1)
農地を売りたい(その1)農地は、自給自足の保護目的から売却に対して極めて厳しい法律制限があり、その所有者でも勝手に売却することが出来ません。農地を売却する場合、宅地など農地以外へ転用できる農地と、農地としてしか利用できない農地では、当然買い手も異なりますし、手続き方法も変わってきます。
農地を買う事が出来るのは農家だけ農地は用途が「耕作」と決まっており、本来、農家や農業参入者以外は買うことが出来ません。ただしこの制限は、現農地が対象であって、元農地であれば誰にでも売ることができます。つまり、農地を農地以外にできれば買手は農家や農業参入者に制限されなくなるので、「農地以外にできるかどうか?」が1つの分かれ目になります。
農地を農地以外にするための条件農地から農地以外の土地に変更する転用は、全ての農地で可能ではありません。許可されるかどうかは、立地基準と一般基準という2つの基準が関係します。 「立地基準」とは、農地の区分で許可・不許可を決めるもので、・農用地区域内農地:原則不許可・甲種農地:原則不許可・第1種農地:原則不許可・第2種農地:周辺の他の土地に代えられなければ許可・第3種農地:原則許可 となります。 立地基準から、第2種農地と第3種農地、以外は⇒ 原則不許可で望み薄です。保有農地がどの区分に該当するか、市区町村役場に 農業委員会に聞くのが一番確実です。
「一般基準」とは、農地転用の申請目的が達成できるかどうかを判断するもので、単に農地をつぶして更地にしておきたい、というような安易な目的では認められません。農地を売買するからには、利用目的の主体が買主にあるため、売買での転用許可申請は、売主と買主の両方が申請者になり、おおむね次のような基準で判断されます。 ・申請目的を実現できる資力や信用がある・転用する農地の関係権利者から同意を得ている・転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある・許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある・事業のために必要な協議を行政と行っている・転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある・事業の目的に適正な広さの農地である 農地価格の安さは、仲介する不動産会社にとっても仲介手数料の安さに繋がり、利益が出にくいとなれば、積極的に取り扱われないのも無理はないといえます。それに加えて、買手が限られ、手間も掛かるともなれば尚更です。このようなことから、農地を農地のまま売買する場合は、農業関連機関を介して行うか、個人間で売買することが多くなっています。
一方、売却したい農地を転用を前提とすれば話は違います。農地は一般的に広大な敷地であることが多いため、場所によってはそのような広大な土地を探すことも難しく、その地で行われるマンション開発事業などの需要で求められることがあります。農地売買では、農地として売るか、農地以外で売るか、によって必要な手続きは異なり、いずれにしても農業委員会から許可を得なくてはなりません。許可なくされた売買は無効となる点も注意が必要です。
https://yuifudousanblog.ti-da.net/e11316080.html
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その他,お困り物件
Mon, 28 Oct 2019 19:28:44 +0900