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沖縄の「居抜き店舗」、なかなか売れない「お困り物件」に強い地元の不動産屋ブログです。
堅~い文章に反し、本人(会社代表:金城)はにこやかで人懐こい性格です。
どうぞ、怖がらずにお気軽にお問合せください(笑)
ja
Wed, 19 Jul 2023 18:16:00 +0900
Wed, 21 Oct 2020 13:36:54 +0900
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当ブログにお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
沖縄県那覇市銘苅にある結不動産代表「金城会長」が織りなす、業界話と不動産屋の本音を綴っていくブログです。人情味は人一倍の性格ですが、あまり嘘がつけない性分でズバッ!と言いすぎてしまう事があるため、事務所スタッフがブレーキ代わりに「ほどほどズバっと」レベルで協力しながらブログをお送りしています。
なお、昼食は基本的に茶色味の強い地味め弁当がメインなので、きれいに写真映えするランチブログなどの掲載予定はございません(できません)。
「居抜き」と「お困り(ワケあり)物件」相談に特化した不動産屋らしい、皆様のお役に立てるようなブログをお届けしていきます!
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居抜き物件
Wed, 19 Jul 2023 18:16:00 +0900
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居抜き物件
Wed, 24 May 2023 14:32:44 +0900
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居抜き物件
Tue, 16 May 2023 18:18:19 +0900
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\ 沖縄県那覇市首里石嶺町にある食堂居抜き店舗。募集を終了しました! お問合せありがとうございました↑詳細は画像をクリック! 居抜きの新着情報が欲しい方は、弊社Twitterアカウントをフォローの上、ツイート通知をオンにしてください
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居抜き物件,募集終了(居抜き)
Wed, 21 Dec 2022 18:33:29 +0900
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契約書でチェック!居抜きの制限 確認方法
前回のブログでは、「大家さんには居抜きをさせないという拒否権はあるのか」ということをテーマにお話しました。
前回ブログ↓大家さんに居抜き拒否の権利はあるのか?
その内容をお読み頂いた方から、「居抜きの可否について契約書のどこを確認すれば良いのでしょうか?」というご質問を頂いたので、今日は番外編として実際の契約書におけるチェックポイントをお伝えしたいと思います!
ぜひ、ご自身のお手元にある実際の賃貸借契約書・重要事項説明書をご用意頂き、居抜きについてのNG事項が記載されていないか確認してみてください!
実用編!契約書類のチェック方法
【重要事項説明書】
まずは、重要事項説明書から見ていきましょう!
重要事項説明書は中身のボリュームがある分細かい文字で専門用語や法律用語が並んでいることが多く、一般の方には長く退屈に感じやすいものだと思いますが、この書面にこそ、あなたが取り交わそうとしている契約書の要点がギュッと詰まっています。
よって、居抜き売買に関することが明記されている可能性もあるのでチェックは必須だと言えます。
※尚、弊社は全国宅建物地取引業協会(ハトマーク)の会員であるため、下記にある参考画像は全宅連の公式ひな型を提示しておりますが、各不動産会社によって重要事項説明書ならびに賃貸借契約書のひな型は様々です。お手元の書面をご覧になる際は、タイトルの一致ではなく同じような内容が書かれているカテゴリーから探してみてください。
1.取引条件に関する事項より
☞金銭の項目欄に「原状回復」の項目、または備考欄に類似する内容のことが書かれていないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
2.建物の設備の整備の状況事項より☞建物設備の備考欄に退去時における設備の取り扱いの規定はないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
3.敷金・保証金等の清算に関する事項☞敷金や保証金から原状回復に差し引く等の文言が書かれていないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
4.その他(特約条項など)☞室内の設備の撤去や、原状回復の規定、または居抜き売買は認めない等の文章はないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
【賃貸借契約書】
基本的には重要事項説明書と内容は同じになりますが、賃貸借契約書後半にある契約条項の確認が大切です。長い文章とお堅い印象の文章で飛ばし読みをしてしまいそうになるところですが、この中にさらっと居抜きを禁止する内容が書かれていることもあります。全てを条文を細かく確認すると膨大な時間が掛かってしまいますが、ポイントさえ押さえることができれば割と簡単にチェックができます。
1.敷金・保証金に関する事項☞敷金や保証金の内容が記載されている条文に退去時おけるお金の取り扱い方(原状回復に充当する)などの文言がないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
2.現状の変更に関する事項☞室内の変更事項(造作するもの)に関して、撤去する旨の文言は入っていないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
3.明け渡し時の原状回復に関する事項
☞原状回復に関して、居抜き(そのまま退去する)行為の禁止を謳った規定がされていないかチェック!
↓クリックで詳細を見る
書類の「読込み」が退去時の選択肢を左右するいがかでしたでしょうか?気になる箇所や、何か新しい発見はありましたか?
小難しい印象で内容を飛ばしがちな契約書面ですが、ここに書いてあることはただの注意書きではなく、あなたが大家さんと締結する「契約事」です。違反をした場合は、違約金の請求や敷金からの差し引きが行われることもあります。
契約をする時にわざわざ「将来的に居抜きで退去したいです」と口に出す必要はありませんが(契約前から居抜き退去に触れると大家さんから嫌がられて入居できなくなる可能性があります)、あなたがこれからサインをしようとする書類に、居抜きの禁止が書かれている項目がないかをご自身の目でしっかりと確認することはできるはずです。
ほとんどの賃貸借契約では、居抜きでの退去(原状回復をしないまま出ていくこと)は原則認められていません。しかし、原則認めない=絶対にできない、ではありません。「居抜きでの退去は一切認めない」というような禁止を断言した文言の記載がないのであれば、まだ大家さんとの交渉できる可能性は残っています。
大家さんに交渉する前にお互いの間で取り交わした約束事(契約内容)をしっかりと見直すことは、交渉術としてもマナーとしてもとても大事なことです。
契約内容をしっかりと把握できたら、次は早めに売却への第一歩を踏み出してください。
あなたの頑張って築き上げてきたお店が、1円でも高い資金力に変わるよう、わたしたち結不動産も全力でサポート致します!
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居抜き物件
Wed, 02 Dec 2020 13:23:00 +0900
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大家さんに居抜き拒否の権利はあるのか?
「大家さんが居抜きで出ていくことを認めてくれません」「そもそも大家さんに居抜きをさせないという権利なんてあるんですか?」
居抜き売買仲介を専門でしていると、売却希望者の方からこのような質問を受ける機会があります。
これに対する業者としての見解は、
Yesでもあり、またNoでもあります。
では、YesでもありNoでもある答えとは一体どういうことなのか。
本日のブログでは、この「大家さん×居抜き」という切っても切り離せない関係性と、大家さんと売主さん間におけるお互いの主張できる範囲(権利)について皆さんと考えていきたいと思います。
今日のブログは、過去ブログの最後の方で少しだけ触れた内容を、深堀りして解説したお話になります。居抜きで成功した大城さんの話~後編:成功した秘訣~
大家さんにある権利と、借主にある権利
居抜き売却を検討されている売主さんのお話を伺っていると、様々なシチュエーションが垣間見えてきます。
ほとんどの大家さんは、居抜き売却に関してしっかりとした説明とご納得材料があれば寛容に認めてくださるケースが多いです。しかし、中には契約書面に書いてあること以外のお願いを嫌がる大家さんがいらっしゃるのも事実です。
そこで発生するのが、
「居抜き退去に関する権利トラブル」。
なぜ、このようなトラブルが発生してしまうのでしょうか?
本当に大家さんには居抜きを認めない権利があるのでしょうか?
そして、売主さんには居抜き売却を主張できる権利があるのでしょうか?
弊社が過去に実際に見たケースを例題に解説していきたいと思います。
-------------------------------
Aさんは4年間営業していた居酒屋を閉店のち、居抜きで退去したいと弊社の事務所へご相談にいらしたお客様です。
弊社へご相談にいらっしゃる前、Aさんが居抜きでの設備売却・退去の話を大家さんに伝えたところ、「それは認められない、原状回復してから出て行ってくれ」との要求がありました。
「僕のお金で造作したものは僕のもののはずなのに、人の造作の売却を拒否する権限は大家には一切ないはずだ!」
「たとえ大家がダメだと言っても、何とか居抜きを成立させてお金を作って退去をしたい」
これがAさんのご意見とご要望でした。
-------------------------------
では、ここで一人一人の立場を整理して見てみましょう。
大家さん
・物件を貸している人(賃貸人)
・最初から物件についている設備に関しては大家さんの所有物
Aさん
・物件を借りている人(賃借人)
・入居後に自分でつけた設備に関してはAさんの所有物
大家さんの主張はこうです。
「退去するのであれば、賃貸契約書通りに原状回復をして出ていってください」
それに対して、Aさんの主張はこうです。
「物件自体を売るわけではなく、中にある造作(Aさんの所有物)を売って退去をしたいだけなんです」
この両者の立場とご意見、あなたはどのように見えましたか?
~~~~~~~~~~~~~~~
では、僭越ながら私の意見を申し上げます。結論から申し上げると、どちらの主張も当たっており、互いにその権利を侵害することはできません。
それはこう言いかえれば伝わりやすいかもしれません。
賃貸借契約の大原則として、賃貸借契約書面に記載があり、賃貸人・賃借人双方の署名がなされている約束事は基本的に「絶対」です。
つまり大家さんが言う通り、契約書に「原状回復」の退去要件が書かれており、Aさんがその書面にサインをしているのであれば、Aさんはその通りに約束を守らなければなりません=退去をする時には元の状態(原状回復)をしている必要があります。(大家さんとの間で別の合意がなされているのであればそれに従うことになります)
しかし、ここでAさんにはもう一つの権利があります。
それは、Aさん自身の所有物を自分の権利の範囲で売却し、お金に換えることができる権利です。
この権利は、通常の賃貸借契約上で制約を受けるものではないので、Aさんはご自身のお金で導入した機材設備や取り付けた造作に関しては、ご自身の裁量で売却することができるはずです。(契約書面で制約がある場合は別です。)
なので、両方の権利を互いに侵害することなく、どちらの言い分も叶えるとなると、
①退去日を取り決め、その日までの間はAさんは自由にAさんの所有物を売ることができる(←「居抜き売却をしたい」Aさんの希望が叶う)
②退去日当日は、Aさんは全てのAさんの所有物を物件内から持ち出し、原状回復した状態(=店舗で工事取付したカウンター、床、電気機器類等すべてを元に戻す状態)で大家さんに部屋を引き渡す(←「原状回復をしてほしい」大家さんの希望が叶う)
ということになります。
「認めさせる」ではなく「歩み寄り」の姿勢が大事
両者の言い分を叶える上で大事なのは、居抜きか原状回復か、ではなく両方「セット」で行うということです。
よって、「たとえ大家がダメだと言っても、何とか居抜きを成立させてお金を作って退去をしたいのですが・・・」というAさんの質問に対する回答は下記の通りとなります。
質問:「居抜きで店舗内の機械設備を売却したいのですが・・・」
回答:売って退去してもいいですよ!(※ただし退去の時はスケルトン(原状回復)にしていってね)
質問:「自分で造ったカウンター等の造作も売却してから退去したいのですが・・・」
回答:どうぞどうぞ!(※ただし退去の時はスケルトン(原状回復)にしていってね)
店舗にあるテーブル・椅子などはもちろんのこと、床に使用したタイル材も、一枚一枚剥がして売ってもらって構いません。自分で取り付けたLEDライトも、一つ一つ外して売ってもらってOKです!
要は、最後(Aさんがお店を退去する時)に、大家さんから借りていた空間内に何も残置物(ざんちぶつ)を残さない、真っ新なスケルトン状態でさえあれば、その間の設備売却するしないのプロセスは設備・造作所有者である借主さんの自由なのです。=大家さんの立場からすると、「売却する」というプロセスではなく、「原状回復をして出ていった」いう結果が全てなのです。(だって、賃貸借契約書面に書いてあり、それにサインもされていますからね。)
そして、感の良い方はこのあたりでもう違和感に気付いているはずです。
「居抜き売買で他人に造作を売ったのに、退去日にその売った造作をスケルトン状態にしろだなんて、できるはずがないだろう。それでは店を買った人にとって全く意味が意味がないだろう。」と。
そうなんです。そこなんです。
つまり、Aさんがしようとしている「居抜き売却」は、たとえ購入者(次の店舗入居者=仮にBさんとします)を連れてきて造作を買ってもらったところで、Aさんの退去日にはその買ってもらった造作を原状回復(スケルトン状態)して引き渡さなければならない、という何とも訳の分からない展開になってしまうのです。これでは決してAさん・Bさんの間で納得いく折り合いなどつくはずもありません。
Aさんが居抜きで造作を売却し、Bさんが購入した造作を引き継ぎ、スケルトンにしないそのままの状態で、大家さんとの間で新たな賃貸借契約を締結する。
この一連の流れには、必ず大家さんという建物の権利者からの「了承」が必要であり、その了承なしには決して居抜き売却は成立しません。
居抜き売買はあくまでも、本来の契約内容とは違うお願い事をして行う退去行為です。元々契約書等で居抜きでの退去を認められていない限り、本来の約束事とは違うお願い事をしているのは借主さんの立場ということになるので、「居抜きでの退去は当たり前でしょ」というスタンスで大家さんに申し出るのは、契約上お門違いな行為となります。
大家さんによっては、居抜き売買というものがあまり理解できずにひと悶着ある場合もあるかもしれませんが、最終的に居抜きでの退去を許可されたのであれば、それは当たり前ではなく「大家さんの厚意」によって出来たことです。あなたはラッキーだったのです。(どうしても居抜きを認めてもらえず、泣く泣くスケルトンにして店舗を出て行かれる借主さんもいらっしゃいますから・・・)
伝え方ひとつ、タイミングひとつで、居抜き売却の成功は左右される
大家さんも人です。同じ交渉事であっても、言われる言葉一つで相手に対する印象は大きく変わります。何か交渉事をする時には、自分の主張だけではなく、相手の立場や互いに交わした契約書をしっかりと理解した上でお話をする、という姿勢は最も大事なポイントです。
大家さんに居抜きでの退去希望のことをお話しする時期、タイミング、説明する内容、売却から新しい賃貸借契約締結までの計画プランなど。一つ一つを確実にクリアーすることで、大家さんからの居抜き売却・退去の了承を頂ける確率はぐんと上がります。
大家さんへの交渉の仕方が一つの要となる居抜き売却。居抜き売却をお考えになった時は、ご自身の判断で何かしら動かれる前に、ぜひ一度プロへのご相談をおすすめ致します。
あなたの置かれているシチュエーションに、一番適切な交渉方法を見出す。これが居抜き売却を成功させる、大きなターニングポイントとなります。
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居抜き物件
Wed, 11 Nov 2020 13:39:00 +0900
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絶対に忘れてはいけない居抜き売却の「大原則」
●売手と買手の比率バランスで避けるべきは1:1
●融資は「絶対」ではないという認識
●閉店すると前と後のゆとりの差
●まだゆとりがある、だからこそ売却を決める
居抜きの売却を考え始めた時、オーナーであるあなたが決して忘れてはいけない項目は、上記の4つです。
長年の夢だった独立開業。
景気の波に揉まれ次第に苦しくなっていった経営。
それでも、店を閉めることだけはなかなか決断できなかった時間。
人が大事な店を閉めようとする時、そこには実に様々な想いが行き交います。
大型店、小規模の個人店といったお店の規模は関係ありません。
来る日も来る日も悩み、ようやく、「閉店」の選択肢を現実的に捉え始めた時。
あなたは初めて、何かしらの行動を取り始めるはずです。
それはもしかすると、
管理会社への相談、
家主への閉店したい気持ちの吐露、
友人への報告、
かもしれません。
しかし今日これからお話するのは、それら選択肢の中にもう一つ、「居抜き売却相談」という最終手段が残されているということ、そしてその最後の武器を使うためにとっても大切な、これだけは絶対に「覚えていてほしい」ことがある、ということです。
「早く動く」、それ以上の良策はありません
苦しい経営難の時間を過ごし、閉店の2文字をより現実的に考え始めた時、大半の経営者は一度立ち止まり、考え直します。
こんなに簡単に決めていいのだろうか、
何か、他に見落としている打開策はないだろうか、
もう少し粘って頑張れば、店の景気が回復するかもしれない、
それらは全て、当たっています。
あなたが考え続け、行動を続ける限り、いつだって希望の可能性は残されています。
しかし、あなたが希望をもって続ける「行動」の中に、「別の考え方を提供してくれるかもしれない第三者に解決の方法を相談する」、というアクションも並行して行っていってほしいのです。
その一つが、居抜きによる店舗売却相談です。
慎重になりすぎて、残された“可能性” も自ら失ってしまったレストランオーナーの話
居抜きによる店舗売却は、退去までの時間(家賃を払い続ける金銭的ゆとり)が長ければ長いほど有利です。
まず、このことだけは頭に置いていてください。
―――――――――――――――
今からもう6年程前になりますが、あるレストランのオーナーさん(仮にAさんとします)が居抜き売却のご相談で弊社へお越しになりました。
Aさんが弊社へ売却相談にいらした時は、まだ彼が閉店を考え始めた最初の頃でした。
そこで、弊社はAさんの当時の資金力と売却希望額(手元に残したい金額を元に算出します)を伺い、店舗内にあった各設備・機器類の所有権やリース残の情報を整理し、入居中の建物の賃貸借契約の条件を確認しました。
その上で、弊社がお答えしたのは、「まだ資金と時間にゆとりがある内に売却行動をスタートした方がいい」という内容でした。
この答えを聞くと、やはり業者だな、と思われる方がほとんどだと思います。
しかし、これは事実です。
それはこの後のAさんの結末を聞いた時にお分かり頂けると思います。
Aさんは弊社のご提案に耳を傾けてくださいました。しかし、まだ彼自身に金銭的ゆとりがあったということもあり、「もう少しお金に苦しくなったら、最終的に居抜きでの退去をお手伝いしてほしい」とのお答えを出され、そのまま4ヶ月程お店の営業を続けていらしたようです。
― 4ヶ月後 ―
Aさんが再び弊社の事務所を訪れ、居抜きの売却を正式にお願いしたいとお申し出頂いた時、4ヶ月前のAさんのご状況とは打って変わっていました。
お話を伺うと、お店の経営の苦しさはほとんど変わらないまま数名のスタッフが抜けてしまい、人員確保ができずにそのまま閉店。現在は空家賃を払ったまま、状況を見かねた家主から退去をするのかしないのかの決断を迫られている、という状況になっていました。
こうなってくると、居抜きでの売却・退去は通常よりも難易度がぐんと上がります。
Aさんはできるだけ急いで売却したいとの強いご希望で、当初の3割程低い額で売り出し価格を設定し、買手募集を始めました。すると手頃な価格ということもあって、すぐに1人の買手希望者Bさんが付きました。
Bさんは価格を値引きせずに買うと申し出て商談を進めましたが、ひとつだけ、購入の条件がありました。
それは、「融資」による購入です。
他に買手を待つ気力と時間がないAさんは、その融資条件を飲み、融資許可が出るまで契約を待つとのご判断をされました。しかし、その融資審査に予想していた以上の時間が掛かってしまった上、審査の結果が「不承認」となってしまったのです。
融資がスピーディーに通るものと想定して最後の資金を使い果たし待っていたAさんは、これ以上は家賃支払いを維持できないという理由で、原状回復をしたのちに店舗をご退去をされました。
―――――――――――――――
今、思い返しても胸が苦しくなるお話です。しかし、このAさんの結末は、本当は全く違う未来にすることも可能なはずでした。
まだ資金にゆとりがある時に、相場より上の価格で売り出していたら・・・
まだ退去までの時間にゆとりがある内に、さらに別の買手希望者(第2希望者以降)を付けて、交渉できていたら・・・
融資は最後の最後まで結果は分からない、という強い認識があれば・・・
後になって考えても仕方のないことですが、これらがひとつでもクリアできていたのなら、価格の値下げはあったとしても原状回復費を払って退去するという最悪のシナリオは避けられたかもしれません。
絶対に忘れてはいけない、でも、忘れがちな居抜き売却の「大原則」
①売手1:買手1では、価格交渉に売主は勝てない
売手1名に対し買手が1名しかいない場合、後がない売主は買主の値下げ交渉や条件を飲まざるを得なくなるため、最終的に有利な交渉には至らなくなってしまいます。
②融資には最低1~2ヶ月かかることを理解し、不承認になるケースも見越しておく
融資が通らなかった場合の打開策まで念頭に入れておく必要があります。
③閉店したあとでは、足元を見られて買い叩かれてしまう可能性が上がる
既に閉店している事実を知っている買主の中には、それが価格交渉の材料となることを認知している人もいます。
④閉店したあとでは、家主や管理会社からのプレッシャーがかかる可能性がある
家主も管理会社もいじわるでプレッシャーを与えている訳ではありません。彼らには彼らの「家賃収入を途切れさせない」仕事を全うする必要があるため、次期入居者を早く決めたいという思いが生まれます。
⑤まだゆとりがある内に、売却行動をスタートする
これら、①~④のケースは全て、「早めに行動する」ことで、リスク回避することが可能です。
私たち業者は、プロの目線で売却がスムーズに安全に進むようにサポートをすることができます。しかし、最終的な売却の判断は、すべてオーナー様に託されています。
苦しい未来のあなたを救ってあげられるのは、他でもない今選択肢を握っているあなたなのです。
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居抜き物件
Mon, 26 Oct 2020 11:51:13 +0900
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居抜きで成功した大城さんの話~後編:成功した秘訣~
※写真はイメージです。本人ではありません。
前回は、居抜き物件の持つメリットとして、営業許可の検査に関するお話をしました。
前回ブログ↓居抜きで成功した大城さんの話~前編:居抜きは「検査」をクリアした物件~
今回はその後編で、実際に居抜き物件を活用し、成功例を築いた大城さんのストーリーを皆さんとシェアしたいと思います。
居抜きで成功した大城さんの話――――――――――――――――――
大城さんはラーメン屋として独立する夢を長年描いていました。
資金の目途が立ち、いくつかの物件を見て回った結果、大城さんは坪25坪・営業期間5年の居抜き物件を150万円で購入する決断をしました。
物件内覧時、店舗内はだいぶ汚れていて、特に厨房内は足を踏み入れるのを躊躇するほどだったそうです。コンロ周りのステンレスには固くなった油がこびりつき、フードも変色、床全面にべた付きが広がるほど汚れていました。
それでも大城さんはこの物件にお金を出して入居を決めたのです。その決断に至ったのは、大城さんが比較対象となる別の「相場」を知っていたからです。
実は大城さんは元々居抜き物件での開業予定はなく、一からお店を造り上げることを夢見ていました。そのため、最初に足を運んでいたのは何もないスケルトン店舗ばかりで、その中で気に入った物件の工事見積りを依頼したことがあったそうです。その時に彼は予想以上に膨らんだ数字を見て尻込みしてしまったのだそうです。(その数字は、大城さんが購入を決意した居抜き物件の約5倍だったそうです。)
その話を同業の友人にしたところ、大城さんは初めて「居抜き」という開店方法があることを知り、それからは積極的に居抜き物件を見て回りました。そして、今回の物件に辿り着いたのです。
大城さんが内覧したその日、不動産会社の担当者から「この後、同じ内覧希望の方4名ほど予約されています」という情報を聞いていた大城さんは、内覧途中でその居抜き物件の購入を即断しました。居抜き物件購入後、大城さんがご自身で新たに購入したのは食器類と備品のみでした。什器類は譲渡されたもので十分間に合ったそうです。
そして、あのひどく汚れていた店内と厨房も一週間の時間をかけて徹底的に掃除をしました。壁を磨き、油でべとついた床も丁寧に洗い流しました。また、薄汚れたカウンターは少しだけ削って化粧合板を張り付ける手を加えたそうです。
~ 3年後 ~
開店から3年経った頃、大城さんは一身上の都合で店舗を移転することとなりました。そしてご自身のラーメン店をあの時と同じように居抜きで売却することを考えたのです。
その時に大城さんからご相談を受けたのが弊社でした。大城さんの希望により、売却予想より少しだけ高めに売り出し価格を設定し、売れない場合に頃合いを見て値下げをする計画でした。そうやって売り出し価格は250万円に設定されましたが、タイミング良く条件の合う購入希望者が現れ、なんと値引き無しの価格でそのまま譲渡する事が決まったのです。お店を売り出してから2ヶ月目の頃でした。大城さんは、前の経営者からは何もない空店舗(スケルトン)状態から造作し、開店までにトータル800万円以上掛かったと聞いていたそうです。
対して大城さんは、その800万円が掛けられた物件を居抜きで安く購入することができたこともあり、借り入れ金がありませんでした。今回の譲渡は250万円。購入価格だった150万円を考えると、100万円のプラスが出たことになります。
そして、ビジネス街という恵まれた立地のおかげで3年間で350万円近く貯金する事ができたそうです。大城さんは譲渡契約が決まった時、次に新しい地で移転開業するお店も、やはり居抜き物件で出したいと笑顔でお話されていました。
――――――――――――――――――
その後、お引っ越しが落ち着いたタイミングで居抜き物件で新たに開店された大城さんは、低コストで移転ができたと喜ばれていました。
大城さんのような好条件が揃う売買ケースは非常にまれで、彼はラッキーそのものだったといえます。
しかし、もしも彼が居抜き物件の存在自体を知らなければ・・・足を運んだ居抜き店舗の汚れに億劫になっていたのなら・・・
これらすべての成功は起こらなかったわけです。
大城さんの成功ストーリーをおさらいしたポイントは以下の通りです。
居抜き物件は一点もの。待ったなし。大城さんが居抜き物件の内覧中に即断で購入を決めたのは、居抜き物件は同じ条件のものが何一つとしてない一点ものと理解していたからです。大城さん曰く、本音をいうと汚れを目にした時に価格交渉も考えた、とのことですが、元々十分過ぎるほど安かった、その他に内覧希望者がいた、ということが彼の決断を早めたのです。
汚れや古さをカバーする利点に気付いた。人は皆、きれいなものを良しとし、古く汚れたものを毛嫌います。しかし、その概念にとらわれたままでは居抜き物件の本当の良さには気付くことができません。大城さんは、「汚れは自分で落とせばいい。大事なのは自分ではどうにもできない、機材と立地条件である」と心得ていました。その結果、汚れに臆せずにきちんと機械類の稼働状態を確認したり、その物件が持つ条件に目を向けることができたのです。購入を決めた居抜き物件に関しても、ひとつひとつの厨房機器をチェックするとどれも開業時に当時のオーナーが新品購入で導入していたということもあり、汚れは目立っていたものの機械の動作に問題はありませんでした。
新規店舗に拘らず、居抜き店舗(中古物件)も視野に入れた。元々はスケルトン店舗を探していた大城さんですが、自分の予算に背伸びをせず、中古である居抜き物件を視野にいれようとした柔軟さが結果的に吉と出ています。その時のことを大城さんは、「自分の夢だから煌びやかに叶えたかった。でも、大事なのはそのあと息の長いお店にすることが最優先だと思った」とお話されていました。実際に初期の運転資金を抑えることに成功した大城さんは、開業後の資金繰りにもゆとりが生まれ、早い段階から利益を生むお店になっていました。
大城さんにおいては、居抜き物件の活用が本人の予想以上の結果を生みました。
現在、独立開業で店舗をお探しの方へ。一度、見てみるか、くらいのお気持ちで居抜き物件にも目を向けてみるのはいかがでしょうか?目を向けてみた結果、やはり違うと思えば、その時にスケルトン店舗で一から思い描くお店を造ればいいのです。
また、店終いで退去をどうしようかお悩みのオーナー様へ。退去を急いでいる、家賃を払う気力がない、様々な理由で気持ちが億劫になることもあると思います。
しかし、居抜きでのお店の譲渡はダメで元々です。(元々、賃貸借契約上に「居抜きでの退去を認めます」と約束されているものはほぼ皆無です※これは近いうちにブログでお話にしたいと思います。)賃貸借契約上規定のないものは、家主との交渉次第ということになってきます。解説ブログ大家さんに居抜き拒否の権利はあるのか?
お一人では難しい複雑な権利関係の交渉事も、何百件という居抜き物件を8年間専門で見てきた弊社であれば、微力ながらも何かお力になれるはずです。
店舗売却のご相談は、完全無料です。お一人で迷われて時間だけが経過してしまう前に、一度、お気軽に弊社へご相談くださいませ。
ご相談の中で、何かひとつでもオーナー様のお悩みのヒントに繋がるものが見つかれば、弊社としても嬉しく思います。
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居抜き物件
Tue, 13 Oct 2020 12:25:47 +0900
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居抜きで成功した大城さんの話~前編:居抜きは「検査」をクリアした物件~
※写真はイメージです。ご本人ではありません。
既存の設備を引き継ぎ、コストを抑えながら新規開業を目指す「居抜き物件」。
居抜き物件は、何もないスケルトン状態の物件で一から店舗を造るよりも初期費用が格段に安く抑えられます。そして、その居抜き店舗の中でも特に人気度が高いのが、「飲食店」物件です。飲食店を開業する場合、店の要となる物件探しや人材探しに大きな労力を割くことに間違いはありません。しかし、見落としてはいけないのが、営業するのに必要不可欠な「営業許可」の取得であり、その営業許可の中に「店舗の設備要件」というものがあります。飲食店営業許可を取得したい店舗の設備や構造については法律で要件が定められていますが、細かい要件等は各地方の保健所ごとに運用が異なっており、それら要件を全て満たしているかの見定めは、その保健所の担当者が実際に現場(店舗)に来訪して検査を行います。そして、その検査に備えなくてはならないものの中でも、給排気と排水の設備は特にコストが掛かるものになります。
では、ここで沖縄県が公表している設備基準を実際に見ながら、少し解説を入れていきます。(以下、食品衛生法施行条例 営業施設の基準「施設の構造」より抜粋)
引用元:https://www.pref.okinawa.jp/site/hoken/hoken-chubu/eisei/syokuhin/kyoka/02kijun.html
―――――――――――――――――――作業場の床面は、耐水性材料で覆われ、清掃しやすいこと。(第6号)厨房は食品を取り扱う空間で衛生面も大事です。そのため、厨房の床素材がコンクリートやタイル貼りになっているなど清掃時に水はけが良い構造になっているかどうかがチェックされます。厨房の床にカーペットや絨毯(じゅうたん)などが敷かれている状態だと清掃がしやすいとは言えないためNGです。排水をよくするために、約1/50から1/100程度の床勾配をつけるようにするといいでしょう。油を多く扱う営業形態の時は、グリーストラップや排水溝を設置しないといけないこともあります。作業場内の内壁は、床面から1メートルまでをコンクリート、タイル等の耐水性材料又は表面が十分に耐水加工された木材(以下「耐水性材料」という。)で腰張りし、かつ、清掃しやすいこと。(第5号)厨房の床から1mまでの内壁(腰張り)は耐水性が高く清掃しやすいことが求められています。高さは少なくても1mなので、実際はそれ以上であることが望ましいと思われますが、具体的な高さ規定は必ず事前に確認しておきましょう。また、清掃面や防火の観点から、水回りや火を使う場所の周辺の壁素材はステンレスやホーロー製が望ましいでしょう。
施設には、蒸気、油煙、じんあい等を十分に排除する換気設備を設けること。(第8号)ダクトによって屋外に排気する場合は、近隣に迷惑のかからないようにその高さ及び方向にも注意を払う必要があります。
―――――――――――――――――――
つまり、厨房の防水加工や防火に配慮しつつも、しっかりと営業許可の下りる要件を満たした厨房を造らなくてはならないため、本来はお客から見えない部分であるのにも関わらず軽々しくコストカットができない大事な部分でもあるのです。
よって、自分で時間と労力を掛けて一からそれら設備を設計・配置するよりも、既に審査をクリアし、営業許可が下りている居抜き物件と活用することで営業許可のことをあれこれ悩まずに済み、かつ、金銭面・労力においてもその他のことに注力することができるのです。
弊社が実際にお会いした店主様の中に、この居抜き売買というシステムをうまく活用して短期間で利益を生むことに成功した方がいます。
次回は、汚れた見た目と中古という概念に惑わされず、居抜き物件のうまみを見抜いて成功した大城さんの話をお伝えしていきます!
後編ブログ↓居抜きで成功した大城さんの話~後編:成功した秘訣~
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居抜き物件
Fri, 09 Oct 2020 12:31:00 +0900
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公庫が融資したい起業家の条件 ~後編:融資のプロが求める事業の見通し方~
前回から2回に分けて、開業の登竜門である「公庫融資」をテーマにお話ししています。
前回のブログ(前編)公庫が融資したい起業家の条件~前編:事業計画書は、融資の「お見合い自己紹介シート」~
今回はその後編で、公庫融資でプロが注視しているポイントを解説していきます。
融資のプロは、起業家の経歴書で「何を」見るのか
事業計画書には、必ず起業家の経歴を確認する欄が設けられています。
人は皆誰もが起業するまでに様々な経験を積んできますが、公庫は融資を審査する時、その人の経験や経歴が今後の起業にどう役立つかを確認しています。
事実、外食業において同産業における起業経験の有無は開業後に業績に影響を与えるという調査報告も存在します。
新規開業者を対象とし実態調査では、開業1年後の目標達成率の割合は、起業経験ありで約36%、そして起業経験なしの場合では約20%という数値報告があります。
もちろん、経験が無いからといって融資が全く受けられない訳ではありません。その場合は、経験不足をどのように補おうとプランニングしているのか、という点を重視して見られます。
例えば、専任の料理人を雇う必要があるとするならば、その人材を既に確保しているのか、その人との関係性や信頼関係を築けているのか(急に店を辞めたりする可能性)などを提出した履歴書や面接でのやり取りでチェックしています。
外食業での勤務経験があったとしても、それがこれから起業する内容と直接的関係がない業種態の場合、つまり、焼き鳥店の仕事経験がある方が独立してラーメン店を起業したい場合などは、その「動機」も聞かれるポイントになるでしょう。
また、勤務経験の期間なども重視されます。起業で融資を申請しているが、職歴がアルバイトで期間が2~3年程度では、融資をする側も心許ないというのが本音です。その点、店長などの責任ある立場を数年間経験していた方にとっては、その経験が融資をする側の信頼を得る大きな要素ともなります。
それだけ、マネジメント技術なども習得いる事が、事業を円滑に進める為にはとても大事なのです。
チェックされている、資金の見積もり方
起業・開業資金への融資は、その事業が失敗すれば個人に借金が残ることになります。そうしたリスクを最小限に留めるためには、開業資金の予算を慎重に立てることが何より大事です。
しかし、開業する起業家の中には、ざっくりとしたどんぶり勘定の見積もりも少なくないのが実情だといえます。
起業・開業資金は、大きく捉えて「設備資金」と「運転資金」に分けられます。
飲食店における平均予算は、設備資金が約760万円、運転資金が約110万円というデータがあり、この数値がある程度の標準値にはなります。(※もちろん、すべてにおいて適切な予算を意味する訳ではありません。)
開業資金の見積もりでよくあるパターンが、先に調達資金を設定しておいて、それらを設備資金と運転資金に割り振って最終的な予算を決定することです。
しかし、それでは具体的に将来を見通した数字とはいえず、後になって追加融資が必要になる自体に陥ったり、本来省いてはいけない物のコストカットをしてしまう事態になりかねません。
そもそも、公庫を始めとする金融機関は、いわば「数字のプロ」です。その場しのぎの当てずっぽうな数字は瞬時に見破られてしまいますし、何より、その数字を持って決して安くはない金額の融資の申請にくる人そのものの人格が疑われることは言うまでもありません。
そうならない為にも、内外装費や厨房機器などは十分に業者と打ち合わせを重ねて予算の見積もりを立ててもらい、その際に過剰な投資がないか細部までしっかりとチェックし、予算を可能な限り「スリム化」することがとても大事です。その上で、開業資金を綿密に算出し、必要な融資額を決め、審査を受ける。
これが正しい順序で、融資をする側もされる側にとっても最も安心に繋がる道でもあります。
メニュー表で「臨場感」を持たせる
世の中に数多くある外食店の特徴を具体的に差別化し、その人の個性を示せるのが、「メニュー表」です。
メニュー表があればそのお店の商品構成や価格設定などが一目で分かり、どのような客層を取り入れて、どのように経営をしていきたいのか、現実味のあるイメージで説得性が格段に増します。
そこに店舗の看板商品の写真と説明文といった商品サンプルが加われば、融資担当者へ店のセールスポイントをより明確に示すことができます。
同様に、店舗の外装・内装造作のイメージが分かる資料があると、担当者に業態コンセプトなどもだいぶ伝わりやすくなります。もしも店舗のラフデザインなどが無いようであれば、自分が頭の中でイメージするものにより近い、既存する他店の写真でも大丈夫です。
まだ準備が完全に整っていないものであっても、明確な意思をもって伝えようとする熱意と誠実さの姿勢も、評価ポイントとして見られているところです。
また、出店地域の動態調査(店の前の通行量、物件の半径100~200m圏内にどのような店があるかのマップ資料等)に関する資料も、その事業に掛ける熱意が伝わると共に、融資担当者が事業の成功確率を計る上で参考になります。
融資のプロが求める事業の見通し方
起業・開業した店が、どれだけ売上げを上げ、利益を得ることができるのか。
それが事業の「核」部分になるのですが、多くの融資に携わってきたプロ達の率直な意見では、「見通しが甘いケースが多い」というのが金融関係者の共通認識です。
売上げ予測を立てる上で大事なのは、そこにどのような‶根拠〟があるかを十分に検証しておくことです。
例えば売り上げ予測が、
「店舗規模25坪で月商300万」
など過去の経験による感覚的数値では、残念ながら第三者への説得性はありません。
「客単価×席数×回転率」で日商を算出し、そこに曜日ごとの集客の変化などを加味して週商をだします。それらの積み上げで月商を導き出す必要があるのです。
そうすることで想定客単価を確保するための商品構成、回転率を上げるための客席構成、予測客数に基づいた人員配置といった課題が具体的に浮かび上がってくるのです。それらの課題をクリアした事業モデルを組み立てた上で経費を算出し、収支予測を立てるのです。
公庫では、小企業の経営指標にまとめられた一般飲食店の経営指標をもとに、そうした収支予測に妥当性があるかなどを検証しています。
売り上げ予測については、
・従業員1人当たりの売上高(★1)や、
・店舗面積3.3㎡(1坪)当たりの売上高などと比較して過大すぎないか、
という点を確認します。
------------------------------------------------------
(★1)従業員が1時間あたりに得る売上高を算出したものを人事売上高と呼びます。
「全従業員の労働時間÷売上高」によって算出し、理想としては、4,000円以上になることが望ましいとされています。
もちろん、数値が高ければ高いほど生産性は優れていると言えますが、高ければよいということではありません。数値が高すぎる場合は、顧客満足を得られるようなサービスがきちんと伴っているかを確認する必要性も出てきます。
店舗の売上げを把握した上で人事売上高の目標値を設定し、そこから逆算してシフトの調整等を行う方法も効果的でしょう。
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また、経費については経営指標では原価率35.5%、人件費率34.5%。外食業ではF/Lコストは60%以内が健全経営の指標値と言われていますが、店の業態や経営者の考え方(食材コストを重視するのか、人件費を重視するのか等)でそれぞれの目標値は変わってきます。ですので、これらの標準数値から外れていたとしても事業計画に妥当性がないと判断されるわけではありません。
ただ、開業当初はどうしても集客が不安定であり、その分経費も高くなりがちです。そうした実績を把握し、自身の事業モデルの特性を考慮した上で、各種の経営数値を算出できていることが大事なのです。
起業すること、店を持つこと。
これは大きな夢を叶える瞬間であると同時に、新たな挑戦の連続、スタートを切ったともいえます。
そしてその夢を資金面でサポートする金融機関は、その夢を事業計画書をもとに融資可否を決定します。つまり、内容が整理されていない事業計画書は意図が正しく伝わらず、金融機関も判断が下せないのです。
希望額を減額された方々の中には、単純にこれらの事実を知らなかっただけで、本当はずっと頑張って資金を貯めてきた方もいたはずです。
もちろん、融資の担当者によってもやり取りの流れや審査の厳しさは変わってきますが、少なからず事前にマイナスになるポイントさえ避けていれば、大きな損を面食らうことは回避できるはずです。
ひとりでも多くの人が、長年の夢を叶えて、
ご自身の思い描く理想経営にできるだけ早く近づくことを願っています。
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居抜き物件,融資
Wed, 26 Aug 2020 17:05:16 +0900
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公庫が融資したい起業家の条件 ~前編:事業計画書は、融資の「お見合い自己紹介シート」~
店を開業する。ビジネスを始める。新しくビジネスを始めるにあたって、融資は資金確保で必要不可欠な重要な存在です。
そして、数ある融資機関の中で最も認知度が高いと言っても過言ではない「公庫」。開業した飲食店オーナーの多くは、一度は必ず公庫の融資を検討・相談に訪れていることでしょう。
しかし、実際には公庫の融資審査で満額融資の回答を得ることができず、資金繰りに苦労されているオーナー様のお話もよく耳にするものです。
資金調達は、事業を展開していく上で常について回る課題です。その課題を上手くこなしていくには相談に出向く際ではなく、それより前から緻密に解決プランをスタートさせておく事が重要です。
今日から2回に渡って、開業の登竜門である「公庫融資」をテーマにお話ししていきたいと思います。
事業計画書は、融資の「お見合い自己紹介シート」
融資の審査で最も重要視されるのが「事業計画書」です。
事業計画書とは、開業にあたって開業資金の融資を受けるために金融機関に申請する書類のことで、事業のビジョンや創業にかける熱意を客観的に分かりやすく説明する為の、いわば「事業の自己紹介」資料といえます。この事業計画書を提出することで、この事業が本当にやっていけそうなのか、しっかりと貸し付け金額を返済できそうなのかを金融機関に判断してもらうのです。
この事業計画書は、
・熱意
・客観性
をどれだけバランスよく書けるかが成功の肝といえます。
しかし、外食産業における新規起業家の多くは熱意こそ充分であっても、どこか客観性欠ける傾向があります。それもそのはずです。彼らの多くは元々他人に事業ビジョンをプレゼンするスキルを備えた人材、というわけではなく、料理の道のプロなのです。食材や調理のことについては熱意も知識量も十分な彼らであっても、それを他者の理解のために重きを置いた資料を作成するのは至難の業です。
日本国内における外食店舗数はここ10年間で2割近くも減少しており、産業全体で捉えると外食業は厳しい環境下に置かれています。加えて今年2020年は、年始めからコロナウィルスによる客足減の影響ダメージがあまりに大きく、それは夏を終えようとしている8月下旬の今でも景気回復の兆しは見えていません。そうしたあまりに厳しい情勢は起業にも影響を及ぼしており、全体の開業資金も外食店の店舗数と比べて明らかに減少傾向にあります。
また、外食市場では店舗の「小型化」の潮流が強まっています。今や新規開店時の店舗規模は、席数でいうと30席未満が5割以上を占めるといわれています。小規模店で低投資が創業モデルのスタンダードである事は以前から言われていましたが、近年はその傾向がより顕著になっているといえるでしょう。
これらを踏まえ、事業計画書の作成には、
・他人が読んでも具体的な数字や筋道の分かる内容にする(専門用語や抽象的な言葉ではなく、誰もが理解しやすい言葉で表現する、必要があれば図や地図等も付け加えるなど)。
・絵にかいた餅のようなあまり現実味のない内容せず、背伸びしすぎないリアルを内容にする。
・厳しい環境下であっても、「必ずやってみせる!」という熱意を忘れずに添え、熱意と客観性のバランスを取る。
を意識して作成することが大事です。
---【事業計画書は添削でブラッシュアップ!】---
しっかりと時間をかけて書いた自信作の事業計画書であっても、これで融資の未来が決まると思うと、きちんと相手に伝わるのか、見落としはないか、様々な不安が残ると思います。
そのような場合は、事業計画書の添削を受けたり、第三者に相談をすることをおすすめします!
周囲に経験があるご友人などがいらっしゃる場合は率直な意見を求めてみるのもいいでしょうし、もしも周囲に頼れる人がいない場合であっても、近年はアプリを介した人材マッチング「ココナラ」など、現代らしいやり方で手助けをしてくれるツールが数多くあります。
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自己資金の落とし穴
一般的に、自己資金は創業融資の1/3〜1/2は確保することが好ましいとされ、仮に1000万円程度の飲食店出店であれば、最低でも300万円程度は自己資金の用意が必要です。
しかし、この自己資金調達が、場合によっては希望融資額からの減額要因にもなりやすいのです。
例を挙げて見ていきましょう。
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出店を目標に300万円資金を用意した2人の人物がいました。
Aさんは、数年前から独立を目標に、毎月少しずつですが口座に一定額の貯金を続けて300万円を用意しました。
Bさんは、出店を決めた1ヶ月前に親戚中を駆け回り、300万円を確保することに成功しました。
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どちらも同じ300万円の自己資金です。
しかし、AさんとBさんの間には意外な落とし穴の差がありました。
それは「資金の履歴」にあります。
よくある判断ミスに、手元にある資金を全て自己資金だと考えてしまう傾向が挙げられらます。
原則、金融機関ではタンス預金などの資金は自己資金とはみなしません。見せ金の可能性があるからです。当の本人にはそのつもりはなくとも、自己資金の一部が認められず、その分融資の減額に繋がるケースがあるのです。
そこで、金融機関が行う自己資金の確認で重要視されるのが、資金の履歴です。
融資希望者の通帳や給与明細書などを照合しながら、この貯められた自己資金が、
・開業に備えて積み立てられてきたお金なのか
・急いで集めてきたような匂いがするお金なのか
を入念にチェックしてきます。
また金融機関にとっての資金の履歴とは、これから起業をしようとする人の熱意を量る〝バロメーター〟でもあります。仮に、給与は月に30万円あるのに対して毎月の積み立て金が1~2万円で、しかも積み立て期間は1年、そして残りは親からの支援で賄っているともなれば、その事業に対しての熱意ややる気が疑われても仕方がありません。
開業するのが長年の夢でしたと言うのは容易ですが、実際に長年の夢のためにどのくらいの時間を掛けて準備し、努力を重ねてきたのかを資金の積み立て状況から判断するのです。
ですので、自己資金を積み立てる際にはタンス預金や急に集めたものではなく、毎月コツコツと銀行の通帳に記録を残しておく事が要といえます。
また、親などからの支援金でも〝返済が必要なお金〟は自己資金とはみなしてくれません。(たとえそれが出世払いであったとしてもです)
そのような場合は、もらった支援金が返済不要である事を証明できる念書などを用意して置くと話がスムーズになります。
また、その資金の出所を確認する為に支援者の通帳のコピーを請求される場合もあるので、それも念頭に入れておきましょう。
――――【主なチェック事項まとめ】――――1)計画的に資金を積み立ててきたか
2)月々の積立金が小さ過ぎないか
3)一括で多額を積み立てているのはなぜか
4)親からの資金援助は譲渡か、貸付か
5)公共料金支払いの滞りがないか――――――――――――――――――――
次回のブログ後編は、事業計画書に書くべき数字やその算出方法等を解説していきます
後編ブログ公庫が融資したい起業家の条件 ~後編:融資のプロが求める事業の見通し方~
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居抜き物件,融資
Fri, 14 Aug 2020 18:47:35 +0900
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「お客様本位」の意義:後編~良質な接客は、良質な職場環境から生まれる~
前回の前編では、繁盛店に欠かせない4つのバランスについてお話しました。
前回のブログ
「お客様本位」の意義:前編~「外部」顧客 と「内部」顧客~
本日は後編。
「個人店が企業店に勝つためにするべきこととは?」をテーマにお話をしていきます。
――――――――――――――――――――
①商品 (ドリンク・料理に関するすべて)
②割安感 (総合的な価値)
③接客 (元気、明るさ、心配りなど)
④雰囲気 (清潔感・非日常感など)
――――――――――――――――――――前回、個人店は企業店の見よう見まねでは勝つことはできない、というお話をさせて頂きました。
では、4つのバランス項目のうち、個人店がより注力して伸ばしていくべきところはどこなのか。
それは、③の「接客」です。
大型店や企業店というのは、団体で行ってもすぐに入店できる席数があったり、大量生産で価格帯が安かったり、大型の駐車場の完備によるアクセス面の良さがあります。それが一番の利用価値です。
それら資本力のある者に勝つことは、接客という「おもてなし力」を上げることが基本になるのです。
■良質な接客は、良質な職場環境から生まれる
皆さまご存じの通り、「接客=おもてなし」です。
料理は自宅で自分でできても、誰かに「いらっしゃいませ」と心地よいおもてなしされることは、決して一人では味わうことはできません。
そして事実、外食なさるお客様の多くは、そのお店に料理以外のおもてなしを楽しみに来られています。
以前、居抜きでお店を開店されたお客様からこのようなお話を伺ったことがあります。
―――――――――――――――――――――――――
Aさんは、長年の夢だったイタリアンレストランを居抜き物件で開業されました。
当初はとにかくお客様の目に触れるもの全てを少しでも豪華に・・・と、内装から装飾品、料理の盛り付けまでをとことん凝って提供していましたが、お客様からの反応はあまりなく、期待していたものとは違っていたそうです。
そんなある日、常連になってくれた一人のお客様から言われた一言が、
「料理は最高。お店の内装もとてもいい雰囲気だと思う。でも正直、あまり接客面で評価をし難い。」
「店員さんとのやり取りが必要最低限であること。笑顔のイメージが無いため、声を掛けづらいし長居しづらいと思う人もいるかもしれない。」
この感想を聞いたAさんは、営業時間中のホールでの接客の様子をチェックし、自分が気付いたことを伝えました。
そして、逆に働くホールスタッフ側の意見やこうして欲しいという要望などを積極的に取り入れてみたそうです。
すると、どうでしょう。
日に日にイメージが変わるほどホールスタッフが自然と笑うようになり、お店全体の雰囲気が格段に明るく、柔らかくなったそうです。
そして、例の助言をした常連さんにも「接客の雰囲気が見違えた!圧倒的に今の方がいい!」と絶賛してくださったとのことです。
―――――――――――――――――――――――――
Aさんは、メニューの料理そのものの味やクオリティーを変えたわけではありません。しかし来店しているお客さんからすると、心地良い、印象の良い接客をしてもらうと、不思議と料理もおいしく感じるようになるものだそうです。
そうして自然と満足度も上がり、ひいては割安感までも感じられるようになります。
①商品,②割安感,④雰囲気は元々の資本力で掛けられるお金の額に応じて、品質に差が出るのは明らかです。
しかし、③の「接客」だけは、決してお金で揃えることのできない、「人」が成し得る業なのです。
だから、まずは個々の接客力を上げる。これが個人店の爆発的な繁盛に結びつく第一歩であることは間違いありません。
では、具体的に接客力を上げる、とはどのようなことなのでしょうか?
オーナーだけが変わればいいものではない、店全体としての「接客力」をどのように他の従業員に伝え、実行することができるのでしょうか?
具体的に、店全体のおもてなし力を高めるには、「チームワーク」 が必要不可欠になります。
チームワークが良くない店は、作業効率が悪く、スタッフ同士の仲や雰囲気も険悪化していきやすくなります。
すると必然的に、互いに自分のことしか考えない働き方になり、それがお客様へのサービスの悪化に繋がります。
では、チームワークを維持するには何が基盤となるでしょうか?
その答えが、前回のブログでお話した、「従業員も、元来自分の幸せや仕事への満足感を欲している「お客様」であるという考え方」の中にあります。
■従業員が「働きたい」と思える環境を提供するのが、経営者の務め
ひと昔前まえでは、経営者>従業員という力関係の図式が完全なる公式化している時代があり、ゆえに「従業員を顧客のように扱う」なんていう考えは決して一般的ではありませんでした。言葉の表現は強くなりますが、従業員=弟子ならまだしも、まるで奴隷のように四六時中働かせるような関係性もあったほどです。
しかし時代が変わるに伴い、今は会社経営の流れが完全に変わってきています。
経営者=従業員という図式は、「力関係」ではなく、
「意見のやり取り」という点においては新しい基準になりつつあります。
昨今、従業員不足が慢性化している時代です。
店は星の数ほどあるのに、働き手がいない。
それは、決して働き手となる人の数が減ったわけではありません。
IT技術やオンラインの活用により、働き手自身の選択肢が増えたことが主な要因のひとつです。
そして大事な要因がもうひとつ。
それは、従業員の「働く意力」の継続が難しい職場環境です。
シンプルに表現すると、従業員が働いていて、
「楽しくない」「つらい」「メリットを感じない」
このように感じると、その職を離れてしまう確率が一気に高まります。
先程も述べた通り、今は手元のスマホやパソコンで簡単に職を探せる時代です。
余程の事情がない限り、わざわざしんどい思いをする職場に居続ける理由もないでしょう。
大企業であれば、居て欲しい人材には高い給与を提示します。
しかしこれは資本力のある企業だから成せる業であり、個人店のオーナーがすべてのスタッフにそのような待遇をすることはまず不可能です。
だからこそオーナーであるあなたには、現場の声に耳を傾けることが必要不可欠なのです。
彼らが、何を求め、何に喜びを感じ、モチベーションとなるものは何なのか。
彼らを一番の顧客と捉え、その顧客の要望を汲み取る。
そして、従業員にそこで働く意義やメリットを与えるのです。
リーダーであるあなたが従業員の目線に立ち、率先してそれを行っていることを感じ取った従業員は、少しずつでも必ず変わっていきます。
チームづくりの一環として、仲間を作ることも経営者の大事な仕事です。店の一人一人がお互いを認め合い、分かり合える仲、助け合える仲になって初めて「チームワーク」 が生まれるのです。
そして、生まれたチームワークでお客様に店全体でのおもてなしができるようになる頃、個々の苦手を仲間同士でフォローし合える環境もできているはずです。接客が得意な人がいれば、そうでない人もいる。そこを丁寧にフォローし合えるかが、従業員の満足度、お客様の満足度に直結して店全体の総合価値に繋がるのです。
■「り」を取ると分かる接客の心得
先程お話に出てきたレストランオーナーのAさんは、以前に本で読んだこのような言葉をスタッフに伝えているとおっしゃっていました。
―――――――――――――――――――――――――
飲食店での接客において大事な「気配り」と「心配り」が分からなくなったときは、「り」を取るとシンプルに分かる。
お客さんの「気配」を感じることができること。お客さんの「心配」をしてあげられること。
これが接客サービスにおける一番大事な基盤であり、おもてなし業の意味そのものでもある。
―――――――――――――――――――――――――
個人店というのは、企業店のようなチェーン展開で日本中に名を知らしめることはできません。
しかし、“世界にここだけにしかない店” というオンリーワンの価値がそこにはあり、お店もそれを主張する気持ちで経営をし続けなければなりません。
オンリーワンの価値がある店には、その価値を分かるお客さんが集まってきます。
そして彼らにとって、そこでお酒を飲んだり、食事をしたりすること、そこにいること自体が「ステータス」となるお店作りを続けることが、最大の接客サービスといえるのかもしれません。
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居抜き物件,その他
Tue, 04 Aug 2020 12:57:00 +0900
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「お客様本位」の意義:前編~「外部」顧客 と「内部」顧客~
繁盛店に絶対的に欠けてはならないもの。それはお店に利益をもたらしてくれる「お客様」です。
それはつまり、お店の主、経営者として常にその存在を意識し続けていかなければならないという意味でもあります。
しかし、大事にしなければならないのは、本当に「客」だけでしょうか?
「お客様本位」の意義とは?
本来、お客様というのは「外部」からお店にいらっしゃる顧客のことを指します。
しかし、経営者として意識して頂きたいのは、「内部」からの顧客、つまり、あなたのお店で働いている「従業員」の事です。
従業員も、元来自分の幸せや仕事への満足感を欲している「お客様」であるという考え方です。
経営者であるあなたは、そのお客様である従業員に雇用を通して「社会的な役割」を与え、彼らと共に「外部顧客に満足して頂けるお店作り」というゴールを目指して共に船を漕いでいるのです。
雇用関係上、つい忘れそうになってしまうこの意識付けを日頃から徹底していくことが、お店全体の経営品質の何よりの基盤となります。
従業員は、雇用関係という名に姿を置き換えたお客様です。
雇用側=店側の立場の人間であるあなたは、まず目の前の従業員=客が、
・このお店に何を求め、
・何に満足を得て、
・何にモチベーションを感じ、
・何に幸せを見出すのか、
これらニーズを見極める必要があります。
ニーズを見極めるということは、対外部顧客にも必要不可欠な要素なので、これを内部顧客に出来ずにして外向けのサービスは成し得ません。
※このお話はブログ後半(次回)に続きます。
繁盛店に欠かせない4つのバランス
一般的に、繁盛し続ける店には下記の4つのバランスが必須条件といわれています。――――――――――――――――――――
①商品 (ドリンク・料理に関するすべて)
②割安感 (総合的な価値)
③接客 (元気、明るさ、心配りなど)
④雰囲気 (清潔感・非日常感など)
――――――――――――――――――――つまり、繁盛店を目指すには、常にこの4つを意識していくことがとても重要になります。
しかしながら、ここで躓きやすい落とし穴があります。
言わずとも、チェーン展開をしているような企業店舗は、個人店とは最初から資本力が違います。
出店場所の選定から始まり、店の工事、設備導入、従業員数の確保、駐車場台数まで。
すべてを挙げると切りのないほど、飲食店に必要とされる要素を資本力でカバーできるのが、企業店舗の最大の強みです。
つまり、あなたがもし個人店のオーナーの場合、企業店舗と全く同じことを試みたとしても繁盛することは非常に難しいのです。どれだけ寄せて似せたところで、彼らの圧倒的な資本力、全国的知名度、物流力、組織力の差で敵うはずがないのです。
ではなぜ、世の中には企業店舗ではない「個人店」が生き、企業店舗と競合しながらも繁盛し続けていることができているのでしょうか。
その答えは、その個人店のオーナー、従業員スタッフが、彼ら流の「生き抜き方」を知っているからなのです。
次回のブログ後編は、個人店が企業店に勝つためにするべきこととは?をテーマに今回の続きをお話致します。
後編ブログ「お客様本位」の意義:後編~良質な接客は、良質な職場環境から生まれる~
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ここ沖縄で数週間の間に爆発的に増え続けている新型コロナウィルスの感染者数。もはや「第二波の到来」などではなく、今既に、確実にその渦中にいるといっても過言ではなくなりました。
そんな中、再び自粛ムードが漂い始めた街中にある店舗のオーナー様たちからは、ポツリポツリと、心労を隠せない本音の言葉を耳にする機会も増えてきています...。今年初めからの第一波を乗り越え、なんとか再起に奮闘している経営者の皆様のお気持ちを考えると本当に胸がいっぱいになります。
どうか一日も早く感染状況が落ち着き、経済活動とコロナ対策の両立が図れる時が来ることを切に願うばかりです。
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居抜き物件
Fri, 31 Jul 2020 14:40:26 +0900
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「店を始めたい」子と、その親が思うこと。
今から40年程前までは、
・夜の時間帯での営業・お酒を扱う・景気に左右されやすい
これらに当てはまる店は「水商売」と認識され、銀行の融資がほとんど通らない時代がありました。今ではごくごく当たり前に私たちの日常にある「居酒屋」も、当時であれば「水商売」の一種だったでしょう。
しかし時代は変わって、今では居酒屋は飲食業界におけるトップシェアといえる位置付けにまで昇り詰めました。
今や居酒屋は、日々の飲み会から、夕飯、ランチ、模合、接待、打ち上げ、忘新年会等々、私達の生活の中にもはや必須不可欠な店に位置付けされています。そしてそのような時代の移り変わりに伴い、融資に厳しい金融界でも、今では飲食商売を水商売視はしていません。
飲食店・居酒屋に「水商売」という言葉が使われていたことは、過去のものといえましょう。実際に、各大手企業も、飲食店・居酒屋業界を将来的に有望と判断し、続々と進出している背景がそれを物語っています。
しかし、一部の方の中には未だ「飲食店や居酒屋は水商売だ」という認識があることもまた事実です。
そしてあなたが、
「自分の店として商売をやりたい」
と誰かに打ち明けたとすると、少なからずその方々を中心に周囲からの抵抗に遭うこともあるでしょう。それがご自分の身内からとなると、より一層強い反対に感じられるかもしれません。
まず、自分の親や親戚に相談すると、ほとんどの場合は頭から反対してくることが多いかと思います。勇気をもって話を切り出すや否や、露骨に嫌な顔をされたり、話し終える前に質問攻めにあったり・・・。
今や独立して頑張っておられるオーナー様たちの多くも、当時は多かれ少なかれ様々な向かい風を感じる瞬間があったはずです。そして、この身内からの強い反対があるが為に、夢である開業を諦めてしまう人は全体の半数程度はいるのではないでしょうか。
しかし、よく考えてみてください。
これからたくさんの人・様々なタイプの人を相手にビジネスや商売をしていこうという野心の中、「親」という存在の反対ひとつで諦めてしまうようであれば、そもそも、この商売を起業し、継続し続けること自体が難しい話なのです。
■夢の前に立ちはだかる、一番もどかしくて優しい壁
誰よりも、何よりも、一番身近な親です。一番に頼れる存在である親に反対されることは、当事者としてはとても胸が痛いものです。しかし、我が子が「自分の店を立ち上げたい!」と勇気ある相談をしてきた時に、好きで頭ごなしに反対をする親はいません。
その反対の本意は、子を案じる感情からくるものです。
心配なのです。
可愛い我が子が将来、精神的に経済的に苦しむのではないかと不安なのです。
そのような時に、強く反対されたあなたが、「それでも絶対にやってみせる!」という強い意志を見せることができれば、あれだけ反対していた親の立ち位置が変わってきます。今度は、失敗しないように見守る、あなたの強力な後ろ盾になってくれるのです。
弊社が過去に居抜き売却のお手伝いさせて頂いたお客様の中にも、いらっしゃいました。
「最初は断固として反対していたのよ。」
そう笑ってお話されていたその方は、ご自身の息子さんの居酒屋を積極的に切り盛りして支える、笑顔の素敵なお母様でした。
「毎日、息子と大喧嘩を繰り返すほど大反対していたのに・・・どうしてでしょうね。この子が昼も夜も自分のお店を守るんだって、一生懸命働いているのを見ていると、気が付けばいつの間にかわたしも厨房に立つようになっていたんです(笑)今では、我が子ながら息子を誇りに思いますよ!」
とてもとても、印象的なお言葉でした。
親を心配させるのもかわいい我が子ですが、安心させてあげられるのも子次第なのです。
親子とはそのようなもので、子供の成功を願わない親はいません。
大きな志・挑戦の最初の壁は、近しい人々の反対です。
あなたの野心が本当に強いものであるならば、どうか堂々と夢に向かって突き進んでください。
その真っすぐな姿勢で、壁を建てた反対者が、次のステップへの橋渡しを手伝ってくれる良き理解者に変わる瞬間がきっとあるはずです。
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居抜き物件
Fri, 19 Jun 2020 16:46:13 +0900
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【居抜きブログ】「居抜きだから」ではない②~「ゼロから」 を求める、人の心理~
前回は、「居抜きだから」ではない①~マイナスイメージを作り上げているのはあなた自身~(←クリック)というテーマで、居抜きにどことなくまつわるマイナスイメージについてお話しました。
今回はその後編で、新装店舗(スケルトン店舗)に対する人の心理についてお話したいと思います。
■それでも新装店舗が欲しい人の心理新装店舗(スケルトン、カラ店舗の状態で一から作った造作)と居抜き店舗(既存の造作を引き継ぐ)での開店の総数を比べると、新装店舗での開店が圧倒的に多いのは、今も昔も変わりません。
では、なぜ新装店舗での開店が圧倒的に多いのでしょうか?
なぜ、経費が掛からないはずの居抜き店舗が敬遠されるのでしょうか?
――――――――――――――
理由①「思い通りの城を作り上げたい」
最も分かりやすい理由を挙げると、「自分の理想通りのお店を作り上げたい!」という作り手の熱意です。
長年自身のお店をオープンすることが夢だった人や、脱サラして飲食店経営に新たな人生を切り開こうと思っている人にとって、そのお店はたとえどんなに小さくても大事な大事な自分だけの「城」です。
ですので、自分の理想像により近づけるには
既に色が塗られているキャンバスより、真っ白で何にも染まっていない「ゼロベース」のキャンバスの方が思い通り描きやすいはずです。実際、何もないゼロベースからお店の間取り・内装・外装・インテリアまで一から決めていけることはこの上なく自由度が高く、はっきりとした店舗コンセプトや他店と差別化されたオリジナル性の高いお店をオープンしたいと考える人にはベストの選択肢です。
――――――――――――――
理由②「格好がつかない」
独立してお店を始める人のほとんどは、その前に別の “所属先” があったはずです。
それが同じ業種のお店だろうと全く違うジャンルの会社だろうと、頑張って働いてきた自分の過去を知り、夢を持ってその組織を辞め独立したという経緯を知る人々の存在は、良くも悪くも大きな力となり、その後のモチベーションに影響を及ぼしてきます。
安定した組織を抜け独立をした以上、どうしても見栄があるのが人の心理というものです。
中古店舗や居抜き店舗ではどうしても見た目にも話にも箔が付かず、同僚との見栄が気になり格好が付かないと思われるのかもしれません。
一国一城の主になるのだから、居抜き店舗ではなく、スケルトンからの新装店舗でスタートしたいのです。
それほど“店のオーナーになる”ということは、気持ちの入り方も気合も高めていかなければ続かない大変なことなのです。
――――――――――――――
理由③「新品でない心配と面倒」
居抜きは低リスクで商売を始めるにあたって、とてもコストパフォーマンスの良い方法です。
しかし、いくらコストパフォーマンスが良いといえど人が使っていた機材を中古として引き継ぐ上では、“故障リスク”というのは絶対に避けられるものではありません。そうなると、壊れるかもしれないものにお金を費やす心配と、それらを気にかけ続けなければならない面倒が合わさり、心理的に不安要素から離れるように気持ちが離れていきます。
確かに、居抜きはありとあらゆるリスクが付き物です。
これは決して脅し文句ではなく、長年居抜き売買に携わっているわたしの個人的主観からしても、一歩間違えればとんでもない売主・買主トラブルに発展しかねない要素がゴロゴロ転がっていると肌で感じるのです。
しかしそれと同時に、運転資金が限られている人の心強い味方になってくれる存在でもあり、多くの夢を持つオーナー達を支える「戦法」でもあります。このマイナスとプラスのバランスを上手く取り自分にとっての利益を生むためにも、私たちのようなプロの居抜き売買業者に相談し、自分一人ではカバーしきれないリスクの発見、売買成立に向けた細かい交渉を依頼・委託するのもまたひとつの戦法なのです。
――――――――――――――
王道の新装店舗
コスパの居抜き店舗
どちらも正解で、どちらも間違いということはありません。
あなたに合ったお店作りは、どこに重きを置くのか。
お店を始める直前ではなく、始めたいなぁとなんとなく思い始めた頃からぼんやりでもいいので、少しずつその輪郭を明確にしていってみてください。
輪郭がはっきりすればするほど、必ずあなた色のやり方、成功までのプロセスが見えてくるはずです。
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居抜き物件
Mon, 08 Jun 2020 19:15:10 +0900
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【居抜きブログ】「居抜きだから」ではない①~マイナスイメージを作り上げているのはあなた自身~
※本ブログは前編・後編に分かれています。
突然ですが、あなたはお店を出したいとします。
お店を作る工程で、あなたの中にある選択肢は2つです。
①何もないまっさらな状態から全ての内装を手掛けたお店
②居抜きで引き継いだ内装に、補修や必要な装飾を加えて仕上げたお店
あなたならどちらを選びますか?
■「居抜きだから」の先入観の囚われ新しくお店を出店する上で「新装か、居抜きか」という問いは、もはや定番になりつつあります。
そして、「できれば新装がいいのだけれども予算の問題で・・・」というお悩みも、鉄板です。
一般的に新しいお店を始める時は、お店の内装等をすべて撤去してある店舗(=スケルトン状態)で出店するのが「普通」です。これら何も設備のない、まっさらな箱状態の賃貸物件を「空(カラ)の状態の店舗」=「空(カラ)店舗」と呼びます。
事実、カラ店舗で開店するのが多く、居抜き店舗での開店は少数派です。
ですが、ここで勘違いをして頂きたくないのが、
カラ店舗=良い、居抜き=良くない、
カラ店舗=成功、居抜き=失敗
という図式は、何の根拠もない、ただの刷り込まれた「固定概念」ということです。
居抜き=マイナスイメージ?本当にそうでしょうか?
カラ店舗だから成功できて、居抜きだと失敗するということはありえません。
飲食店経営においての成功は、店舗が新しい、古いとは関係がありません。
きれいな新装店舗で成功できないお店は山ほどあります。そして同様に、中古の居抜き店舗でもお客さんが絶えない繁盛店になっているお店も山ほどあるのです。
そもそも、お店に入店してくるお客さんは、新装店舗だから、居抜き店舗だから、ということにはほぼ100%こだわりません。
「え~?ここってオシャレだけど、カラ店舗で一からお店を造ってないんだぁ~...じゃあここでご飯食べるの、やめよう?」
なんて話の展開、イメージできますか?(笑)
重要な下見を兼ねた建築デザイナーさんたちの会合なら頷けますが、一般の「お腹が空いた」「一杯飲みたい」人達は、いちいちそのようなことを基準に今日の夕飯を食べるお店は選びません。そのような基準があれば、そもそも「居抜き売買」というシステムすら生まれないはずです。
では、彼らは一体何を基準にお店選びをするのか。
もう皆さまならとっくにお分かりだと思います。そのお店の提供するもの、料理・お酒・接客(店内の雰囲気も含め)です。
■美味しい料理、心地よいサービスにお金を払う人は、よほどの変わった人で限り、美味しいものを食べたいし、美味しいお酒を飲みたい。そしてそれらをさらに美味しいと思わせてくれる、お店の雰囲気、接客サービスをお店側に求めます。その分の対価として、「ごちそうさまでした!」とお代を置いて帰られるのです。
決して、
「あぁ~~、実に良い造作を見させてもらったよ!これがカラ店舗から仕上げたお店か、うん、いいね。これからも一層内装に磨きをかけて、僕たちを楽しませてくれよ!あ。2号店をやるときは、絶対に中古の居抜きなんてダメだぞ~。そんなことしたら、もう二度とお店には来ないからな!」
なんていう思惑はありません(笑)。
その証拠に、居抜きで起業したオーナーさんを特集した書籍などには、その後大成功を納め、今でも常連客を惹きつけて止まないお店が数多く掲載されています。彼らは、決して内装云々でお客さんを獲得したわけではありません。フレンチやイタリアンの有名レストラン、日本料理店、割烹など。今こそ名の知れた人気店でも、元は居抜き改装からのスタート、というケースは結構あるのです。
そのような繁盛店では、お店を入手後に内外装にはそれなりに資金を掛けて手を加えていることが多いので、傍目にはこれが元々居抜き店舗からの開店なのかどうかは見分けはつきません。
もちろん、居抜き店舗というものは内装工事をしてから何年も使用しているので、汚れやキズもそれなりにあるはずです。それなら、その汚れや傷んでいる部分を直してあげればいいだけの事です。
店舗の内装というのは、ちょっとした工夫でガラリとイメージが変わるもので、あまりお金を掛けずとも、居抜き店舗の欠点を見事にカバーしながら魅力的に見せることができる改装のプロはたくさんいます。彼らプロと相談をしながら無理のない予算範囲でイメージに近い改装をし、しばらくたって時間や資金にゆとりが出始めたタイミングで、最終的な段階まで少しずつ仕上げていけばいいのです。
居抜き店舗をどのようなお店に変身させるかは、活用する人のアイディアひとつです。
居抜きだからどうこうというのは、はっきり申し上げて素人的な考え方です。
重要なのは、新装店舗でも居抜き店舗でも、
そこに来てくれるお客さんに「どのような価値を提供できるか」ということです。
次回は、今回の続編で「ゼロからを求める人の心理」(←クリック)をお話していきます。
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居抜き物件
Fri, 05 Jun 2020 18:33:02 +0900
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【居抜きブログ】居抜き売却の「8つの壁」
前回は、お店を閉店する決意のあとに訪れる、「苦しい閉店の先の、苦しい出費」(←クリック)についてお話しました。
今回は、実際に居抜き売却を決めたあとに立ちはだかる、
避けられない「居抜き売却の8つの壁」についてお話します。
■居抜き売買における乗り越えなければならない「壁」とは何ヶ月も悩みぬいた末、「よし。お店を閉めよう!」と心機一転を決意したあなたは、次に何を考えますか?
恐らく、「買手」探しに腰を上げることになるかと思います。
近年は、SNSやブログ、掲示板を介しての個人発信が容易くできる時代なので、個人で買手を見つけることもできるでしょう。そして、自分で見つけた買手と価格と引継ぎ日の交渉をして、管理会社で退去手続きをし、その後、無事に造作と設備を引き継いでお金を手にする。
と、いうのが理想的な流れです。ですが、このように何ら一切のトラブルがなく事が運んでいくのはごく稀です。
事柄が細かいのでつい見落としがちではありますが、弊社が居抜き売買を特化事業として見てきたトラブル事例として、ざっと挙げるだけでこれだけの見えない「壁」が立ちはだかっています。
【居抜き売却の8つの壁】
①自分で買手を探すには発信できる範囲に限界があるため、より多くの買手希望者を募ることができない難しさ(売手が一人、買手も一人、の場合、売手が「負け」ます※この件については別の機会にしっかりとお話ししようかと思います)。
②見つけた買手希望者が現金購入とは限らず(融資での購入の場合もある)、融資審査を待った後に、融資不可になる可能性。
③「これはいるけど、それはいらない」という譲渡機材の指定による価格交渉(値引き要求)のもつれ。
④分割での代金支払いを求められ、その後、支払い滞納によるトラブルに発展する可能性。
⑤引渡し後に機材が正常稼働しない事実が発覚し、買手側と修理代金の負担で揉める可能性(機材が動きはするが、本来の性能レベルを満たしていないことを含む)。
⑥譲渡リストに含まれていると思った物の所有権の勘違い(実は大家さんの物だった、取引先会社からの提供品で返さなければならないものだった等)。
⑦買手が見つかった後に、大家さんが居抜きでの退去を拒否する可能性(原状回復を求められる)。
⑧何かしらの事情で本来予定していた引渡し日がずれ込んだ場合の、家賃按分の取り決めによる金銭トラブル。
等々・・・。
ただ書いているだけでも、どっと疲れが出てしまうような案件ばかりです(笑)
本タイトルでは “8つの壁” と申し上げていますが、細かく言えばさらに多くのトラブルに波及していく可能性があり、実例もございます(あまり多く述べすぎてしまうと、ご心境を追い詰めてしまうかもしれませんので、ここでは伏せておきます。)
つまり、居抜き売却はただ新しい引き継ぎ手だけを探せばいいのではなく、・管理会社
・家主
・その他関係者(リース会社等)
との密な連携や条件調整、場合によっては書面による許可が必要な事柄も出てきます。
また、通常、店舗の賃貸契約書には、
・譲渡禁止
・原状回義務
この2点が必ずといっていいほど記載されています。そのため、居抜き状態のまま解体工事をしないで退去する場合は、必ず家主の了承を得られていなければなりません。(一度、お手元にある契約書をご覧になってみると分かると思います。)
しかし、長年この事業に携わってきた私の感覚から申し上げると、入居者から居抜き売買のご相談を聞かれた大家さんのほとんどは、
「賃料が途切れずに支払われるなら、構いませんよ」
と、理解を示して新テナント側との引継ぎを快く了承して頂ける事がほとんどです。(もちろん、大家さんのお考えによっては交渉の仕方を変えての結果です。)
大家さんとしても、経営がとても苦しい中、なんとかしのぎながら働いている入居者を見るのは心苦しいものなのです。(人としての本音をいえば、苦しくなった矢先にオーナーさんが突然お店を閉め、本来なら入ってくるはずだった家賃が滞ってしまう事を心配している、という事実ももちろんあります。)
■買主にも嬉しい居抜き売買居抜き物件での引渡しは、メリットが溢れています。
そして、それは売主だけでなく、買主にプラスに働くことも多いのです。
・一から新規で作ると500万円以上掛かっていたであろう費用が、数百万円単位で節約できる。
・その浮いた費用で、力を入れたいポイントに資金を掛けることができる。
・最初に掛けるお金が少ない=「ローリスク」だから、費用面に不安があっても挑戦しやすい。
それに、長年の営業の中でできる常連客の数も相当なものです。
その常連客という「見込み客」のチャンスも同時に継承することができ、アピールの機会を持つことができます。
居抜き物件を探している方は通年多くいても、案外、居抜き物件の探し方やその情報網を知らないことも多いのです。
■お店を閉めようとしている方へ
お店を閉める方は、実はその何ヶ月も前から、
「いつ閉めようか・・・」
と、頭の中ではずっとそればかり考えるようになっています。
これ以上やっていけない! そう思いつつ、誰にも相談できず一人で悩んでいることがほとんどです。
もしも、あなたの気持ちのどこかに「閉める」という言葉がよぎったら、
現実的に、いつ頃までなら営業できそうか考えてみましょう。
そして、いざ閉店の決心をしたら、できるだけ「早めに」売却の手伝いをしてくれる人に相談をすることです。
もちろん、時間的なゆとりや体力が残っているのであれば、個人で探しても構いません。
しかし、居抜き売却による入居者の引継ぎは通常の賃貸契約と違い、複雑な権利関係、故障発覚のトラブル、支払金の遅延などありとあらゆる不安要素が絶対的に付き物なので、できるだけその道のプロに業務委託することをおすすめします。
相談したからといって何も今すぐ売りましょう!ということではありません。
今の状況や本音のお話合いをして、ベストのタイミングでの売却を一緒に考えていきましょう。
あなたのその早期の決断が、結果的に未来のあなたを早期に解放して、助けることに繋がるのです。
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居抜き物件
Mon, 01 Jun 2020 17:48:38 +0900
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【居抜きブログ】苦しい閉店の先の、苦しい出費
コロナ禍の最中、お店を経営されているオーナー様方にとっては、想像を絶する苦しさが続いていることをお察し致します。金銭面もさることながら、これからの不安を抱えた心労のご負担もかなり深刻なものです。何とか、皆さまの生活が安定する日が一日も早く訪れることを願ってやみません。
今回のブログでは、居抜きにまつわるお話の中でも、お店を「閉める」前に考えてほしいことを綴っていきたいと思います。
■店舗経営者にとっての「開店」と「閉店」「あのお店が閉店するらしいよ。」一般の人からすると、ちょっとした日常の話題のひとつにしか過ぎないことも、当人である店側にとっては大違いです。
だんだん経営が苦しくなってきたお店のスタッフが確保できなくて休めない最近、体調が良くない家族のために、そろそろ職業を変えたい
きっかけは、実に様々でしょう。とある時、ふとした時に「閉店」という言葉が頭をよぎり、頭の中でイメージをしてみて、そうしよう・・・いややっぱりよそう・・・と何度も何度も考えを行き来します。それほど、お店を閉めるということは店舗経営者にとってこの上なくデリケートな事柄なのです。
しかし、考えてみればそれもそうです。
自営業と遠い人ほど分かりにくいものですが、新しくお店を開こうとするとき、オーナーの多くはその見積もり額に驚く人がほとんどでしょう。そう、“お店を持つ”という行為は、自分で予想していた以上に資金が掛かってくるものなのです。おそらく、当初「300万円くらい掛かるかな」と考えていた方にとっては500万円ほど。「500万円くらいあれば賄えるだろう」と考えていた人にとっては、800万円以上掛かった・・・など。開業に掛かる多くの運転資金をカバーするため、ほとんどのオーナーは多額の借金をして自分のお店を開店しているのが事実です。
では、一方で逆の時はどうでしょうか。お店の造作を解体するとき。つまり、もうお店を閉店しますよ、という段階でいくらほど掛かると思われるでしょうか?
■苦しい閉店の先にある、苦しい出費「そもそも苦しくてお店を閉めるんだから、いくらも用意できるはずないだろう!」「一から何かを作るんじゃないんだ。そこにあるものをただ取り壊すだけでそんなに掛かからないだろう」
いいえ、残念ながら違います。
店舗の面積・内装の内容などにより異なりますが、解体費用は一般的に坪単価3万円程と言われています。ということは、お店の大きさが30坪程度であればおよそ100万円ほど掛かる計算になります。
通常、お店を新規でオープンする際には、どんなに小さいお店でも総額500万円は掛かるといわれていますから、費用も時間も掛けて仕上げたお店に、さらにお金を掛けてそれらを取り壊していく工程には胸も懐も痛みます。しかしこれは契約書や法律上のルールですから、契約書を交わして入居したのなら原状回復義務は果たさねばなりません。そこに、胸が苦しいだの懐が痛いだのの話は、残念ながら家主にとっては全く知った話ではないのです。
■再出発に向けての有効手段もしもあなたが今、閉店・退去に掛かってくる費用に一切困っておらず、スケルトンもなんのその!とお考えになれるゆとりがあるのであればそれに越したことはありません。もう今回のブログでお伝えすることも何にもございません(笑)本当はそれがベストです。
しかし、ここまで当ブログを読み進めて頂いているということは、少なくとも何かご自分の中に当てはまるもの、引っかかることがあるということだとお見受けします。
では、ここから本題の、店舗の「居抜き売却」による費用回避のお話に移るとしましょう。
居抜きとは何ぞや、という方はこちらをご確認ください→「居抜き物件って何?」
居抜きとは、・店舗を閉店する人・これから開店する人両者に利益のある設備売買の総称です。
居抜きの店舗売却は、まず、閉店する側に「得」になります。そして、その得の連鎖が次に開店を考える方にも繋がります。
本来、店舗物件というものは、退去時に「スケルトン返し(原状回復)」が基本です。そのため、契約を終える際は、造作した内装をすべて解体(撤去)した状態でそのお部屋を出なければなりません。しかし先ほども触れたように、退去する際もタダで退去、とはいかないのが店舗の賃貸借契約です。迷って退去を決めたあとも、自分で造った店舗内外の造作の解体、撤去、機材の残リース清算と、考えなければならないことは意外と多く、それらの解決のほとんどにお金が掛かってきます。
言葉は厳しいかもしれませんが、「苦しい先に決めた閉店の、さらに先にある、最後のとどめの出費」です。
しかし、諦めずにまず考えてみてほしいのが、居抜きによる造作の売却です。これが店舗オーナー様を救う最後の救済措置になるのです。居抜き売却の広告を出している間は、これまで通りお店を開けて営業し続けることが可能です。自分のお店を営業したまま次の引継ぎ手を探し、条件をまとめ、新テナント側に譲渡することができれば・・・。頭を悩ませていた、解体・撤去・リース残の悩みからも早期に解放されます。
どうしよう、どうしよう、と時だけが経ち、何もしないまま閉店してしまえば何十万と出ていったかもしれない費用が、あなたの手元に残るのです。そのお金を手に、次の目標へ向かうのも良し、しばらく休暇を取って身体の調子を整えるのもいいでしょう。いずれにせよ、金銭的にも精神的にも、新しい再出発を志す者としてこれほどに助かることはありません。
では、実際に居抜き売却を決めたあとは何をすればいいのか。
次回は、居抜き売却を決めたあとに立ちはだかる、避けられない「居抜き売却の8つの壁」←クリック についてお話します。
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居抜き物件
Fri, 29 May 2020 17:50:00 +0900
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【居抜きブログ】居抜き物件って何?
■居抜きとは?居抜き物件(店舗)とは、一般的に前のオーナーが残した店舗の天井・床・壁の内装に加えて、客席部分の造作や厨房、トイレなどの主要設備が残っている状態の物件のことを指し、感覚の基準としては、「今すぐにでも開店できるような状態」の物件のことをいいます。
物件によっては、天井・床・壁だけがある、厨房だけある、というように内装の一部だけが残っているという場合でも「居抜き物件」として取り扱うこともあります(通常そのような物件は、 「一部居抜き」 等、部分的な居抜きだということを表現することが多いです)。
■スケルトンとは?一方で、壁、床、天井の内装、家具、機械設備などが一切無い建物の躯体のみの状態を「スケルトン」と呼びます。(イメージでいうと、コンクリートの打ちっぱなし状態と思って頂ければ分かりやすいかと思います。)設備が残っている居抜き物件の反対語として使われます。
通常、賃貸借契約を交わす際には、退去時はスケルトン状態に戻す「原状回復」が大原則とする物件がほとんどです。「入る時にまっさらな状態なのだから、出る時もまっさらな状態にしておいてくださいね~」というお決まり事スタイルで、いわゆるスケルトン渡しのスケルトン返しというものです。
契約時はそのつもりでいたけど、実際に退去を考えた時には「居抜き物件として解約したい」と思うこともあるかと思います。しかし、やはり原則としては、スケルトンに戻す条件で契約をなされているのであれば、当然ながらそのルールは守らなければなりません。
居抜き物件としてお店の譲渡を希望する場合は、・建物の所有者・閉店する店舗オーナー・新規出店店舗オーナーの三者間にて全面合意する必要があります
■造作譲渡とは?造作譲渡とは、店舗の内装・外装の造作や設備の所有権を売買する事を指します。この造作譲渡の中にも、・無償譲渡・有償譲渡の2つがあり、いわゆる「居抜き売買」と呼ばれるものは、有償譲渡に部類されます。それら設備一式を引き取る際にお金が発生、いわゆる買取スタイルの居抜き物件です。
よくあるご質問の中で、「設備は絶対に買わないといけませんか?」というお問合せを頂くことがあります。
居抜き物件・居抜き店舗と一言でいっても、すべて無料でもらえるとは限りません。閉店するテナント様の中には、
「スケルトンにすると費用が掛かってしまうので、無料でいいからそのまま引き取ってくれる人はいないかな?」
とお考えになる方もいれば、
「機材もまだまだ使えるだろうから、なんとか売れないかな?」
と思われる方もいらっしゃいます。
何よりも早く、時間を掛けずに退去をしたいのであれば、無償譲渡での居抜き物件として募集を出す方が有償よりも引継ぎ手は早期に見つかるはずです(※ただし、その際は物件の所有者である家主の許可を得ていなければなりません)。
基本的に、弊社がご案内させて頂いている居抜き物件には無償譲渡のものはございません。弊社の各物件の詳細ページに記載のある「造作設備売買金」が、店舗内にある造作設備の売買価格となります。
店舗を開業するには通常、・造作設備売買金・賃貸借契約金の2つが必要となります。
居抜き物件は、一から造作をしてお店を仕上げなければならないスケルトン物件と比較すると、機械設備や家具をそのまま引き継いで使うことができるのでとコストがぐんと抑えられます。飲食店では高価な調理設備や排気ダクトの設置工事などが初期費用の多くを占めますが、これらの大きなお金が掛かる設備がそのまま使用できる状態であれば、大幅な初期費用削減となるのです。また、実際の開業までの時間を大幅に短縮できることも大きなポイントです。
居抜き売却・居抜き物件購入について興味がある、まずは話を聞いてみたい、その他のご不明な点や、ご相談がございましたら、まずは一度お気軽にお問合せください!お一人で悩まれるより、意外なところからヒントが見つかるかもしれません。
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Wed, 27 May 2020 17:53:20 +0900
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